『壹』 誰知道國外如何進行小區物業管理
先跟你說下總體的：國外發達國家物業管理中「業主大會」是一個企業，其業主大會下面成立一個管理委員會，自己請專業管理公司來管理，管理委員會中有工程師、會計師、建築師、管理者等等，是作為顧問，為業主大會的決策提供專業咨詢。就好比現在全國人大決策，項目是由個別專業機構提議的，然後人大通過，然後國務院執行。
簡單點說：管理委員會提出議案----業主大會決策--聘請專業管理公司執行---業主大會支付專業管理公司費用。
現在香港、新加坡也是這樣的，在我們國家有點類似於酬金制。每個國家又有不一樣。
不過現在我們國家普遍實行包干制，酬金制適用於高檔的寫字樓和高檔商品房。目前國內還不適用酬金制。但這是國內物業管理發展的趨勢
有什麼問題可以發郵箱[email protected]
給你一個參考資料，瑞士：物業管理與社區管理相結合 經濟日報駐日內瓦記者 任振強 日內瓦物業管理的特點，就是為物業投資者增值，為房主和住戶提供方便的生活條件和優質的服務。但物業小區的管理不搞大而全，而是按社區的安排將服務設施出租，完善社區對居民的基本服務。日內瓦不動產管理公司總裁巴內提說，以物業管理促進社區建設，以物業建設推動社區管理，使物業管理與社區管理相協調，應該是城鎮現代物業管理的目標和特色。 瑞士日內瓦的生活小區都沒有院牆，更看不到在小區門前站崗的保安人員，小區的物業管理與社區管理融為一體。小區的綠地全部是公共綠地，毫無分隔封閉之感。日內瓦唯有一個模範小區自成一體，是由火車站附近的舊房拆建形成的，延續了舊名，叫作「岩洞小區」。區內建築風格獨特，是20世紀80年代一位剛出道的年輕設計師在一次競賽中脫穎而出的作品，看上去古里古怪，如同現代派藝術雕塑，但區內居民樓、地下車庫、理發館、小學校、兒童活動區、老人院、電影院、咖啡屋、小飯館、小商店，一應俱全，依勢而建。雖然小區一邊臨大街，一邊臨火車站，卻能鬧中取靜。小區的物業管理也是一流的。 這個小區是由日內瓦州政府財政部屬下的物業公司管理，帶有社會補貼性質。所謂「社會物業」，即居住者需有資格享受社會住房福利補貼。這類小區居民樓的單元房只出租，不出售。租房的人必須是本州居民，起碼擁有兩年以上的瑞士居民身份證；在本州居住至少兩年以上；不能是享受稅收減免的居民。其它條件則更加嚴格，如：市政搬遷或原住處有重大維修工程的居民；現有住房條件超出個人收入、家庭收入和經濟條件承受能力的；現有住房環境有害健康的；年滿18歲，希望離開父母自己居住的以及單親家庭等等，符合上述條件的人才能入住。入住的居民不得有第二住房，因為入住者將享受政府的補貼。一套現行月租為2600瑞士法郎的單元房，每個成年人最多可享受300瑞士法郎的補貼。如果想住寬敞的房子，如月租超過3500瑞郎的大單元，補貼將減少50％。家庭收入增長時，補貼數額將會向下調整，此時物業管理公司甚至可以建議住戶搬離福利小區，向其推薦普通小區的住房。 然而，日內瓦大多數的物業管理公司都是私營的。日內瓦州最早的物業公司出現於1825年，是以私人銀行的財務管理公司模式建立起來的，後來從美國的物業管理中引進了一些新經驗，至1964年基本形成了現代物業管理模式：即為住戶提供優質服務，為投資者實現物業增值，管理不斷創新。 除了自己有條件買地皮、建別墅的居民外，日內瓦州大多數城鎮居民選擇了單元住房。物業公司經營的房產選擇性很強，從一室一廳到七室一廳不等，住戶可買可租。大多數人選擇住房的條件是周圍環境好，生活方便，價格適當，同時特別看重物業公司的服務質量。因此，物業公司把提供優質和多品種服務視為競爭的重要因素。 在日內瓦，每棟居民樓都有一名與物業公司簽有合同的管理員，負責樓內的清潔衛生，樓周圍綠地的修整。管理員一家必須住在樓里的一個單元內。過年過節時管理員負責在樓內張燈結綵，擺放聖誕樹。凡住戶需要服務的，大事小情都可以找管理員，管理員則將住戶諸如修門窗、換燈具、粉刷房屋、修理更新電器等需要及時通知物業公司，住戶也可以直接打電話給物業公司。物業公司則及時聯系與其有業務關系的各類專業公司。有關專業公司很快便會給住戶來電話約時間，登門服務。負責此事的物業公司技術服務部一般只有一兩個人，一切服務都已社會化。各類社會服務公司的服務人員，往往隻身開一輛小麵包車，車內修理工具、零件、檢測儀表或器械應有盡有。服務人員工作優質高效，謝絕煙酒。維修完畢後，住戶只需在有關單子上簽個字，由服務公司直接與物業公司結賬。物業公司則根據與住戶簽訂的合同，該收錢時再通知住戶通過郵局付賬。 日內瓦的居民社區以地理位置劃分。一個社區中往往有多家物業公司管理的房產。居民享受的大多數公共服務項目由社區提供，如游泳池等體育設施、圖書館、博物館、學校、老人院、門診部、葯房、銀行營業處等都在合理的距離內分布。社區內的公園不論大小一律免費，體育健身場所對本社區居民有優惠。居民的水電、房租、電話費、退休人員的工資以至違章罰款等都可以到就近的郵局辦理，不用跑遠路。社區還不定期地舉行區內居民聯誼活動，有時在公園舉辦主題聯歡，如環保、防病、園藝等。社區內一般都有一周兩次的早市，居民可以買到新鮮的蔬菜。社區還辦有自己的小報，免費送進各家的信箱。 美國：酸甜苦辣二房東 本報駐紐約記者 嚴恆元 在美國紐約，房屋管理由所謂的二房東負責。作為二房東雖然能享受一些大房東提供的優惠條件，但是由於形形色色的房客以及難以預料的事情，二房東並不那麼好當。 記者剛到紐約找房租時，因為在美國沒有信用記錄，因此盡管報社及中國駐聯合國代表團出具了證明記者收入及住房補貼的證明信，但房地產中介公司說什麼也不肯租房給我。出於無奈，只好以前任的名義先租下後再轉租給我，因為我的前任在美國有良好的信用記錄。 這樣一來，我的前任實際上也就自然成了我的二房東。目前，在美國有各種各樣的二房東：有的二房東自己從業主那裡租一大套房子，然後再將各個房間分租給其他房客，從中吃部分差價；有的則是受房主委託，負責一大套房子或幾套房子的日常管理（如清潔、維修等），房主對這樣的二房東往往是減免其一間房的房租。記者認識的一位王先生就屬於受房主委託的二房東。 據王先生介紹，他在當二房東後雖然每個月可以節省350美元的房租費，但是許多麻煩事情卻接踵而來。按照雙方達成的協議，王先生作為二房東負責打掃公共區的衛生，代房主向租戶收取租金及水電煤氣費，當房屋內的水電煤氣出現故障時負責聯系維修，如有房客離開則負責打廣告招新房客。其中最麻煩的是打廣告招新房客，有時候廣告一經登出後，王先生房間的電話鈴就會響個不停，有時半夜三更也有電話來，吵得他不得安寧。有一次，一位新房客在樓外等著看房，但按房鈴時又因門鈴電池沒電而聽不見，結果這位性急的新房客一拳將門上的玻璃打爛了才引起他的注意，最終這位房客花30多美元賠償了損失才算了事。 王先生說，他在任二房東的兩年中已經飽受了當二房東的辛酸苦辣。 作為二房東，他經常會接到房客打電話稱暖氣不熱、衛生間抽水馬桶堵塞、浴缸水籠頭漏水等報告，幾乎每次都是急事，需要很快聯系維修。如在2001年冬天的一個星期六，樓里的鍋爐壞了，整個樓內沒有暖氣，王先生趕緊打電話到鍋爐公司請人修理，但是周六是休息日，沒有人來修理，結果只好等到星期一才來人修理。那兩天正巧寒流襲擊紐約，所有的房客都冷得打哆嗦，有人甚至患了感冒。大家怨聲載道，叫苦不迭。有一位房客甚至自作主張買了一台電暖氣，並提出要大房東給予報銷，說這是大房東的責任，並揚言如房東不報他就會起訴房東，但是房東仍堅持不報。好在美國商店購物可以在四個星期內自由退換，最終這位房客還是自己將電暖氣拿去退了。 王先生表示，他這位二房東所花的時間和精力似乎大大超過了所節省下的350美元房租所值，因此最近已經決定自己花錢找房住，不再做二房東。不過，他表示從這種做二房東的經歷中得到了磨煉並對美國社會有了更進一步的了解。 新加坡：依法行事相安無事 本報駐新加坡記者 翁東輝 在新加坡，政府對居民住宅及物業管理制定了很細的規章制度，形成了法律，不管是物業管理公司還是居民都必須依法遵章行事。在政府統一規劃及監管下，各社區通過民選選出社區管理委員會，並由該委員會負責制定社區行為規則以及聘請物業管理公司等重要事務。 新加坡的公寓樓房，當地叫「共管式公寓」，住在其中確實是別有滋味。每天早晨，在居民上班之前，清潔工人就開始打掃衛生。他們例行的工作就是清潔游泳池，擦洗池邊桌椅，用拖把將走道拖干凈等等。當居民乘電梯下樓去上班時，可以聞到電梯里剛剛噴灑過的香水味，鏡子也早已擦得鋥亮。有時深更半夜回家，值班的門衛會向你道晚安，在地下停車場還會碰上巡夜的保安。一天24小時，總會發現有人在為社區忙碌著。 這里的物業管理為什麼如此有效？一個主要原因是新加坡政府有關部門針對居民住宅及物業管理制定了很細的規章制度，形成了法律，不管是物業管理公司還是居民都必須依法遵章行事，所以不管是高級公寓樓還是政府組屋區，管理都是井井有條，同時避免了各種矛盾或是糾紛的發生。 從政府職能方面看，新加坡建屋發展局是負責實施政府建屋計劃和統籌物業管理的職能部門。早在1967年，該局就制定了「土地所有權法案」，之後又經過多次修訂。該法案共有158章，其中就規定了土地開發商在建造住宅時必須遵守的條例。比如，由開發商建設的公共組屋，每棟樓底層不得安排住戶，而是用於作商店或娛樂室，供居民休息、娛樂和購物之用。再比如，規定了在共管式公寓的共有所有權土地上，除建造住宅樓房外，必須留下不少於40％的土地用作花園、風景區以及其它娛樂健身設施，確保物業管理的規范化。物業管理執照需要每年審批核發，如果哪家物業公司違反條例，或是不按照規章辦事，被業主告上法庭，該局將依據法規進行處罰，嚴重的將吊銷物業公司的營業執照。物業管理從業人員必須接受兩年的房地產管理培訓，並需通過專業考試才能上崗。政府就是通過這些硬杠桿來發揮監管職能。 除了監督管理職能，建屋發展局的另一項主要工作是「服務」，例如該局制定了一項長期的舊組屋翻新計劃，進一步提高居民對社區的認同；另外，根據新加坡法律，所有建築每隔5年都需要進行外部清洗刷新。在建屋發展局的統一規劃下，新加坡的物業管理始終朝著有序的方向發展。 在業主方面，新加坡法律充分保障了房屋擁有者的權利，同時也明確規定了各項義務。比如各個業主不得侵犯公共空間，私搭亂建要被課以重罰。對房屋內裝修也有很詳細的規定，如常見的由裝修引起樓下住戶漏水等現象，當事人須負責賠償他人損失，解決不了就得上法庭。新加坡「土地所有權法案」規定，每個新建住宅區必須在兩年內成立管理委員會，由全體業主投票選出委員會成員。該委員會將代表全體業主管理社區，每年召開一次全體大會，討論制定社區行為規則以及聘請物業管理公司等重要事務。社區或公寓的公共事務，如是否要增添公共設施，公共設施的使用是否要收費、收多少，是否要增加或減少物業管理費等等，最終都以投票方式決定。可以說，居住區內所有事情的決定權都在住戶手中。在這種機制下，物業公司只是被僱傭的對象，一切依照合同辦事。如果表現不好，社區管理委員會有權立即將其解聘。 那麼，新加坡的物業管理公司又是如何運作的呢？記者特意采訪了所居住公寓的物業管理經理蒙先生和梁先生。他們介紹說，物業管理在新加坡也算是傳統服務行業，目前較大的公司有6家，雇員在千人以上。他們公司就管理著十多處公寓和寫字樓。以記者居住的花園公寓為例，這里住戶約500多戶，物業公司派他們3個人來管理，日常工作就是維持清潔、保安、修剪花草等事務的正常運轉。13名保安是從保安公司聘來的，4名修剪花草的花工是從綠化公司請來的，另有15名清潔工，每天都定點到公寓來上班，各干各的，經理則是從旁監督工作情況。這些人都是合同工，由物業公司同他們所在的公司簽3個月至1年不等的服務合同，不滿意的馬上就換。此外，經理還負責安排公寓內公共設施的維修和更換，業主室內的水電器維修也可通過他們請專門的維修公司上門服務。業主有任何要求都可向經理提出，當然是在條例規定的范圍內。物業公司在管理時依照的是「土地所有權法案」和各個住宅區委員會制定的規章制度。物業經理對管理委員會負責，接受委員會的指令，物業公司每年收取由業主分攤的管理費，合同一年一簽。因此，在新加坡，物業管理公司十分注重同業主的聯系，會認真聽取住戶的意見並改善管理細節，目的是以良好的形象和優質的服務來爭取長期的管理合同，而業主也希望同物業公司一同創造一個引以為豪的居住環境，從而提高生活質量。 德國：房租有「冷暖」 服務靠「管家」 江 岩 在德國，大多數房東都是通過中介尋找買主或租戶，並通過委託一家物業管理公司來負責打理與其房產有關的一切大小事務。如果把房屋中介比作房地產市場的紅娘的話，那麼物業管理則可算是這個市場里的管家婆了。 德國物業管理公司不僅要按條約規定負責僱主房產的定期維護和外部粉刷、住宅區和樓道的衛生、門前屋後的綠化和規劃，還要負責出面替僱主履行德國相關房產法中所規定的責任和義務。德國物業管理公司直接受雇於房東，是僱主利益的維護者和代理人，這一點在房屋租賃關系中表現得尤為突出。一旦房屋租賃合同生效，物業管理公司就成了租賃雙方的紐帶，但凡租房中出現了任何與房產質量和設備有關的問題，物業管理公司都有義務替僱主出面解決，如果房客違約或做出不利於房東的事，公司更會出面干涉、阻止；在租賃雙方鬧出糾紛初期可通過物業管理公司做中間人進行調解；當雙方租賃合同終止時，物業管理公司還有代為驗收的任務，因此房地產商一般無需與房客直接打交道。 為了加強對多層住宅的有效管理，德國物業管理公司在接到委託後，一般採取責任到人的辦法，劃出專人分管區域，減少因分工不明造成的扯皮現象，住戶遇到問題時，也清楚該找誰幫助解決。按德國租房法規定，房屋出現質量缺損或配套設備出現自然損壞的話，房主都有義務提供免費維修和更換，這樣物管人員在接到住戶電話後，就有義務及時找到相關的技術人員前來修理，否則，即為失職，如時間拖得過長，影響了房客的正常生活的話，房客有權拒付房租或降低租金，直到問題得到圓滿解決，如出現這種情況，房東就不會坐視不管，或出面給物業管理公司施加壓力或乾脆有可能解除與其簽訂的合同。因此，為保證管理任務的順利執行，公司一般都會與水暖電等專業維修公司簽訂長期合作合同，以確保管轄區的物業不論何時出現意外狀況，都能及時找到維修人員。 德國人素以愛干凈出名，對樓道和小區內清潔衛生要求很高，這一任務物業管理公司一般委託專業保潔公司負責，但如住宅區規模不大，只有一幢或幾幢小樓的話，公司就會找一名「樓長」專門負責衛生。當「樓長」最大的好處就是在合同期內可以免費或以很低的租金在小區內擁有一套住所，但這種好差事並非人人都能得到，因為，「樓長」除要保證住宅區內外整潔外，還得稍懂一些家電維修常識，這樣，碰上節假日房客家中出現小故障，還可找「樓長」臨時救急。 由於物業管理在房地產市場中的不可或缺作用，德國的房租就有冷熱房租一說，冷房租指單純房東該得的租金；暖房租則指冷房租加上物業管理費、水暖費用等的附加費用。電費和車庫的費用一般是另算的。物業管理費收費標准和計算方法在德國房管和租房法中都有明確的條文規定，物業管理公司按此規定預算出每年用於垃圾和污水處理、房屋修繕和維護、為「樓長」支付的工資等各項費用總額再按平米數分攤到住戶頭上，未租出去房屋的管理費由房東交。付費方法上，住戶先根據年預算按月預付，到年底結算時，按實際花費多退少補，但由於近年來用在垃圾、污水處理等方面的環保費用逐年上漲，物業管理費有不斷提高的趨勢，住戶到年底不被要求補錢就算不錯了。另外，德國法律規定，多單元出售房中房主只要達到4戶就必須委託一家物業管理公司管理，物業管理費由公司每年招集房主大會商定。