1. 房地產尾盤去化策略
快速清除尾盤可以看做操盤的點睛之筆，是得到老闆賞識的最佳機會，也是謀求利潤的關鍵一招。雖然很多地產銷售早已看出通過營銷前置，把尾盤的問題在強銷期提前完成的解決方法，但還是有不少項目基於各種原因把部分房源剩下了，成了開發商的「心病，今天給大家總結一些尾盤去化的策略，希望能夠幫助你們快速去化，回籠資金
1、降低門檻，鎖定客戶！
首付分期，拉長付款周期，提前鎖定客戶。
草簽認購協議，允許內部更名。
收小定、誠意金、意向金，避免客戶流失。
2、調價促銷，搶收業績！
一口價：總裁/總經理特批，但必須限量。
特定庫存房源（如商鋪、車位、尾盤房源）特價清貨。
房源優惠包裝：感恩季「一口價」、「團購」、「秒殺」、「閃購」「神券」等房源；
組合優惠包裝：感恩季享「房源+車位」、「房源+物業費」、「購房+裝修/家電大禮包」、「購房+旅遊」優惠等；
補貼優惠包裝：感恩季享裝修補貼、契稅補貼、月供補貼等；
利用節日效應：如「雙11」、「雙12」，元旦、春節、中秋、端午，找個由頭都可以促銷；
樹立價格標桿，有拉有降。銷售商鋪的時候，尤其有效。
員工房，推薦優惠；很多公司都指定員工房銷售指標，納入績效考核，全員營銷。
3、促銷政策的注意事項
所有政策必須限時、限量、限額度。
實行彈性議價機制，保持價格的靈活性，授權一線，確保成交。在市場下行期間，尤為必要。
政策的分級管控、審批和釋放。不可以把所有許可權全放給一線銷售員，營銷負責人，項目/城市總等，可以分級授權。但不宜級別過多，一般營銷總和項目/城市總即可。
4、團隊調整，提升戰力
分析原來團隊的能力和士氣，人員配置是否足夠，能級是否滿足指標要求。
組建飛虎隊、特種部隊。從集團層面抽調精兵強將，哪裡需要哪裡支援。
增加精兵強將，跨項目支援，重點突擊某項目，如恆大、碧桂園經常這樣干。
定向挖人：尤其帶資源的資深銷售，具有本地資源營銷骨幹。相比於項目整體而言，人力的費用是有限的。不捨得投入小錢，也換不來大收益。
5、拓展渠道，增加客戶！
刺激分銷：戰略合作，召開分銷啟動大會，聲勢造起來，人氣旺起來，銷售動起來。
按客戶地圖，劃分戰區，專人負責。
渠道人海戰術，密集加人。尤其在三四五線城市，非常有效。
區域客戶開拓，組織地推，挖地三尺找客戶。
單位團購上門推薦，找工會或者辦公室主任，在食堂展銷，派送小禮品。
派單、巡展、路演，區域滲透，比較常規，但效果差異很大，關鍵在執行落地。
關鍵人轉介：快速兌現部分費用，提前墊佣，會有很好的效果。
全員營銷，全員攤派賣房指標，很多大公司已經實行。
拓展中介，關鍵在於自身的整合能力強不強。不然只能依靠分銷公司去整合。
上門簽約，變被動等待為主動出擊。
6、加大激勵，增強動力！
傭金調整，加大力度。階段性調整。
團隊分組PK機制，對賭機制，激發士氣。
單項獎勵，針對重難點房源。
現金激勵，實時打雞血。這個屢試不爽，效果非常好。
套數累加獎勵，馬拉松長跑比賽。
現殺獎勵，在重要時刻可以採用，如開盤當天，或者月末、歲末最後一天沖指標。
職務升遷，升職加薪，火線提拔。
體罰或罰款，如俯卧撐、跑步等，但不宜有侮辱人格的行為。
團建活動，凝聚團隊力量，喝頓酒，啥都有！
7、增加投入，提升產品力
增加樣板房：尤其針對一些去化較慢的戶型，可以通過樣板房展示方式促進銷售。
增加道具：在銷售案場針對客戶的疑慮，可以增設一些道具展板。如項目周邊土拍的價格情況，客戶認可本項目的10大理由等。尤其是一些投資型小戶型，幫客戶算算租金和房價增長的收益，也是促進銷售的好辦法。
送裝修禮包：常見於送軟裝等做法。
交付現場包裝：讓客戶全程享受作為業主的尊貴，哪怕房子略有瑕疵，也可以以好心態溝通解決。好的口碑，會帶來更多銷售
2. 新樓盤的尾盤有什麼好方法銷
樓主您好
尾盤就是指樓盤的銷售率達到了某個較低的比例數值時,所剩餘單位的統稱。
對於開發商來說,絕大部分尾盤都是沉澱的利潤,尾盤銷售的快慢多寡則決定了一個項目的利潤指標。對於地產項目而言,真正的高級操盤手不是有本事、有能力、有方法解決問題的人,而是事先嗅知問題、規避問題並化解問題於無形的人;前者事倍功半,後者事半功倍。
(一)上策:惟有善始、方能善終,把尾盤消滅在前期是最高境界
1、產品方面。打造優質產品，把尾盤消滅在圖紙上。
2、營銷方面。面對在所難免的瑕疵產品,在項目入市前做好應對策略,優劣搭配、銷控嚴謹,將此部分產品逐批、堅決、混搭推出,通過價格的巧妙制定把此類產品消化在前期。
(二)中策:營銷診斷+精細營銷
雖然能夠認識錯誤、發現問題並不意味著肯定能夠解決問題、挽回頹勢,但這卻是解決問題的起點。但凡滯銷發生,就必須從頭梳理整個項目的產品與營銷流程。營銷環節問題主要體現在:房源賣亂了、價格定位失誤了,沒有通過形成價格壁壘的手段留優去劣。
1、分期開發的大盤,新房源帶動老房源,通過真實的價格差或巧妙的價格煙霧形成價值窪地。
2、聚合資源,整體放盤。同期開發樓盤數量較多的大型開發商,每個盤剩下幾十套,盤多了可就是幾百套,此時可將房源、推廣、促銷等多方面因素進行整合，開設尾盤超市,將尾盤進行整體包裝與銷售。
3、根據產品狀況找出優勢所在,重新定位目標客戶群。例如無電梯的多層頂樓,盡管冬冷夏熱、爬樓煩累,但卻也視野開闊、空氣清新,可以針對青年置業者大力促銷。
4、改進、優化產品,包括硬體與軟體。要在軟體改進上多下工夫。例如大幅度改善樓盤整體品質,增加配套服務、入學指標、優化景觀環境、物業提升等。
5、小版面、高頻次廣告推廣模式。尾盤期雖然沒必要在廣告傳播上大舉投入,但是充分發掘一些性價比高的小版面,其實是非常有效與劃算的。
6、口碑傳播與客戶關系營銷(俗稱「客帶客」)。任何一個樓盤到了交房入住期後,最不能忽略的就是已經成交和入住的老客戶,因為他們的口碑是項目最好的傳播方式、最重要的推廣媒體,他們的一言勝過我們的萬語。在服務好他們、聯絡好感情的基礎上,通過各種獎勵措施,如送禮品、送現金、送管理費等,調動老業主的積極性,讓「客戶關系營銷」為樓盤掃尾做出貢獻。
7、相當部分存量尾盤都已是交房後成為現房的產品。現房的一切優勢就是尾盤的優勢。①市場中總會有「急需」購房者,如拆遷、婚嫁等,即買即住絕對是此時的第一賣點;②若對社區物業水平很有信心可以賣物業、賣體驗;③若社區中人群素質較高,那賣人群、賣鄰居,有些人特別認這個。
8、藉助大勢,尋求新的增值性賣點。例如:市場宏觀供應量走低、城市規劃走向轉移、城市大型配套建設(公園)、幹道開通等等,這些都將對樓盤銷售產生較大的影響。宏觀大勢是最能夠推動樓盤升值潛力和投資價值大幅度上揚的因素,適當的炒做與跟風都將促進尾盤的順利消化。
(三)下策:價格戰
沒有賣不出的住宅,只有賣不出的價格。
1、存量不多的、急於回款的,可以顯性降價、特價出擊；
2、大部分尾盤不宜採取整體降價打折的方式,必須針對不同產品制定差異明顯的折扣;
3、高價高折。按照操盤規律,一般正常操作的樓盤賣到後期,註定會產生部分高價單位。針對尾盤,我們可以比照高價單位甚至樓王來定價,然後推出撼人的折扣,此法尤其適合高品質樓盤中的大戶尾盤;
4、隱性降價。通過一些靈活變通的方式來處理,如降低或代墊首期、送裝修、送家私家電、送物業費、送會所消費卡、送花園、送車或送配房、送創業基金等等。
(四)他策:特殊方式
1、頂債。這一招開發商用得最多,好多賣不動的都頂工程款、材料款了。
2、抵押給銀行,套現部分款項後用於其他項目周轉。
3、低價格團購形式轉銷給其它開發商做回遷房使用。
4、租賃方式。閑著也是閑著,實在賣不出,不如先租著。
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3. 尾盤的銷售策略
當一個項目的銷售率達到或接近項目盈虧平衡點的時候，銷售工作就會出現停滯或進度緩慢的狀態，這個時候項目即進入尾盤期。
當然項目前期定位得好，規劃設計做得好，策劃做得好，盡可能避免尾盤的出現，那應該是最好不過了。但按目前的房地產發展水平，能達到該境界的開發商可謂是鳳毛麟角，屈指可數。
因此尾盤的營銷與處理非常重要，開發商的大部分利潤沉澱其中，從辨證的角度來看，後期沉積下來的既是「垃圾」，可是「精華」，如果對其束手無策，它就成為鯁在咽喉的「雞肋」；如果你前期規避或後期玩轉過來，那它就是滋滋有味的「雞湯」了。
回到尾盤產生的問題，其除了市場變化大層面的因素（如經濟危機或不景氣等）之外，主要來源於技術層面，如項目的前期定位、開發周期、開發節奏、規劃設計、戶型設計、配套檔次、市場推廣是否偏離市場的方向，尤其是整體規劃布局是否合理而產生的朝向差別、暗房、對視等嚴重問題，還有戶型內部設計是否協調，功能分區是否合理。再者出現尾盤的可能性原因是開發商因某些環節處理不當，或產權問題、資金問題等糾紛，導致項目停工、打官司或延遲入伙、貨不對板等不良的社會口碑而導致銷售滯緩。深圳近幾年就出現明顯的例證，北環路上的雕塑家園、香蜜湖的新天國際、南山後海漾日灣畔和特報旁的安柏麗晶等等。但尾盤不等於死盤、爛尾盤。
在營銷過程中，出現了尾盤，但還是有很多開發商會犯開一些通病，不能保持清醒的頭腦，去整合資源，清除「虛火」，徹底實現「自我清盤」。1、不願降價，認為皇帝女不愁嫁，死活硬撐，期待市場再現高潮，一舉解套。結果跟股票一樣，越套越牢。
2、打「保留單位」牌，起先用這一招可能會有效果，但久而久之，市場已適應了，這也就成為了「廢招」。
3、觀望，新盤變老盤。沒把握「黃金銷售周期」，一鼓作氣將其消化完畢。福田中心區的××雅苑，正是如此。
4、停止廣告，依賴自然銷售。與很多開發商接觸，到了尾盤該花廣告推廣費之時，他們反倒非常謹慎，心裡總是掂量著，遲遲不敢下手，你只能幹著急。
5、忽視銷售管理，輕視售後服務。很多樓盤在前期售樓時，處處顯示售後服務的人文關懷，反而到了尾盤，特別是入伙以後，反倒處處出現售後報務的漏洞，很多細節沒做好，客戶投訴也就多了，在小型或無品牌開發商裡面常常遇到。
遇到以上的做法，只能認為「結」往死里打，能「清盤」心裡也只能算慶幸罷了。要把「死結」變「活結」，需要正視尾盤、運用恰當的營銷手法將其「玩轉」。
1、合理降價。在適當的時機降價，結合適當的理由自圓其說，說服老業主。
2、隱性降價。通過一些靈活變通的方式來處理，如降低首期、送裝修、送家私家電、送管理費、送花園、送車、送保險、送創業基金等等。
3、改良產品，市場細分、縮小門檻。通過市場細分與再定位，改良產品，縮小門檻，與目標客戶群接近，讓其順理成章地接受。
4、重新包裝與推廣。通過新的包裝與推廣，使尾盤動起來，所謂在「運動中消滅尾盤」為上上策。尾盤最怕「靜賣」，很少積壓性尾盤能在無聲無息中消化掉。專業公司應該通過專業優勢、網路資源、展示活動、促銷活動等方面下手，為開發商消除「心中的痛」。
5、新盤帶舊盤。項目之間的銷售互動以及客戶之間的人際互動對尾盤的銷售也起到一定的作用。
6、調整銷控。對發售單位的價格、付款方式、優惠方法、推出時機進行合理的調整，使層差、朝向差的單位總價更具有吸引力，以接近購房者的需求。如布吉××中心花園有一套兩房單位就是作類似的處理，目前已售完。
7、客戶口碑傳播。通過各種獎勵措施，如送現金、送管理費、減免首期等，調動老業主的積極性，讓「客戶關系營銷」成為項目營銷「第二隻手」。
8、發揮售樓員的作用。在短時期內，通過獎懲制度和緊逼政策，把任務壓到每個銷售員手中，讓其動腦筋，想辦法，找客戶，找關系網等等。
4. 開發商尾盤的房子怎麼辦
尾盤時開發商在銷售後期，剩餘的一些銷售較困難的房子。也是最讓開發商頭疼的問題。因為不會花太多的時間去宣傳。
如何才能將尾盤成功去化呢？
1、降價打折；尾盤銷售幾乎都離不開"降價"這兩個字，尤其對於一些急於變現的開發商來說，降價便成了唯一的方式。但是降價打折也要將就方式方法，如果使用不當，可能會適得其反。
2、正確引導消費市場，不要讓消費者將尾盤跟爛尾樓混淆在一起，覺得尾盤就是非常不好的房子。尾盤的問題並不完全在項目本身，更多的原因是置業者獲得尾盤的信息來源匱乏，致使不能正確認識尾盤。
3、重新定義市場，廣告宣傳，嫁接鴻鵠中國的「買房送裝修模式」模式，賦予項目新價值，讓尾盤變成暢銷盤，從而實現快速去化。