A. 如何做好住宅小區的物業管理
住宅小區物業管理辦法x0dx0a為貫徹落實《物業管理條例》規范物業管理活動，保持物業管理在企業和業主、使用人的合法權益，創造一個清新、整潔、文明有序的生產和生活環境，特製定本辦法。x0dx0a一、物業管理企業x0dx0a1、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委託，依據物業管理委託合同，對物業的房屋建築及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，並向業主和使用人提供綜合性的有償服務。x0dx0a2、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格，從業人員應取得職業資格證書。x0dx0a3、物業管理企業接受委託應與業主、使用人簽訂物業服務合同，其內容應包括服務范圍、管理標准、許可權、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，並報送區物業主管部門備案。x0dx0a4、物業管理企業應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業主服務。x0dx0a5、物業企業應按等級收費，並由物價部門統一定價，設「公示板」公開收費標准，便於業主和使用人監督。x0dx0a6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理，確保業主和使用人財產不受損失。x0dx0a（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。x0dx0a7、小區綠化。小區綠化要與周圍建築風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要採取多種形式，向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，並制定相應的綠化管理規定。x0dx0a8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到「五定」即定人，定時間、定地點、定任務、定標准。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到「六不」、「六凈」。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑牆根凈、果皮箱凈。x0dx0a9、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。x0dx0a10、小區消防、消防管理在物業管理中佔有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鍾長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。x0dx0a11、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置存放，由物業管理企業統一管理。x0dx0a二、業主、房屋使用人x0dx0a1、業主、使用人應成立業主委員會。與物業管理企業簽訂服務合同，並監督物業管理活動。有權選擇物業管理企業。x0dx0a2、業主、使用人應按時交納物業管理費、環境衛生費、經營性房屋的業主或使用人應積極配合物業管理部門和環境衛生管理部門，按規定主動交納各種費用。x0dx0a3、業主，使用人不應高空拋物、擅自改變房屋、外立面、內部平面布局，隨意拆損門窗和私搭濫建、在外立面設置立架改動采曖、供水、排水設施，不準隨意佔用公共用地亂堆雜物；不準損壞花草樹木、小品、健身器材；不準在樓道內亂寫亂畫；不準私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物質；製造妨礙他人正常休息的噪音等。x0dx0a4、物業管理企業有權督促拒交應交費用的業主、房屋使用人交納費用；也可以向法院提起訴訟。x0dx0a5、業主、使用人和物業管理企業違反物業服務合同約定，任何一方當事人有權解除合同，並可要求另一方承擔違約責任。x0dx0a6、當事人因房屋使用、維修、管理等發生糾紛的，可依法向仲裁機構申請仲裁或直接向人民法院提起訴訟。x0dx0a住宅小區物業管理工作涉及千家萬戶，做好這項工作可以為政府和廣大居民排憂解難，化解日常生活中的矛盾確保人民群眾安居樂業，保證社會的穩定。為開創我區物業管理更新更好的局面作出努力。x0dx0a三、本辦法施行監督機關為×市××區建設環保行政執法局物業管理辦公室。x0dx0a四、本辦法自公布之日起施行。x0dx0a二00五年四月十日
B. 如何做好小區物業管理
一個好的物業公司，該具備哪些工作能力和素質？哪些細節是物業公司在日常管理服務中容易忽略的？本報從業主投訴處理、社區安全維護、物管公司的專業性和知名度、維修基金運用合理性、物管人員素質、以人為本的服務理念、社區文化建設、公共設施管理、綠化管理、樓巴服務、創意服務等方面進行全方位介紹，並將新出爐的「十優物管」及「十優十佳物業」的過「人」之處一一進行解密 x0dx0ax0dx0a 物業服務 1x0dx0a「以人為本」才是正道x0dx0a「以人為本」是物業服務的根本理念。「以人為本」的物業管理，其實就是要做到充分為業主解憂，以廣大業主的利益性、便利性為出發點去進行小區的物業服務。目前，大多社區的物業管理服務僅僅是一種基本服務，比如只負責社區的安全、衛生工作，而沒有針對業主的實際需求、特別需求做出個性化的服務x0dx0ax0dx0a 業內人士指出，在現階段，業主對物業服務的需求已經擴大，僅僅是基本的服務已經不能滿足他們的需求。物業公司必須進行自我增值，為業主度身定做多樣化的服務形式。x0dx0a 優秀案例：今年年初，利海·君林天下二期引入了金鑰匙24小時酒店式服務，服務內容細微到業主外出旅遊、公乾的訂房、安排車到機場、車站、碼頭接送業主，甚至代業主購物。x0dx0ax0dx0a增值服務 2x0dx0a「創意」考驗用心程度x0dx0a創意服務是在貼心服務基礎上的一種增值表現。在房價高企的今天，購房者多是以改善生活條件、追求生活享受的多次置業者，因此，他們對物業管理的質量和服務種類都極為看重。x0dx0a在目前的市場情況下，眾多開發商都意識到，小區的物業管理水平如何，將直接影響到業主是否住得舒心。因此，他們紛紛在保持原有優質服務的基礎上，或構思新的服務點子、或引入高水平的國際機構做顧問，以進一步提升物業服務的水平，增加服務的種類。x0dx0a優秀案例：恆荔灣畔今年在元霄節、中秋節等傳統節日舉辦了許多活動，在增加業主過節氣氛的同時，也使業主加強了對社區的認同感。x0dx0ax0dx0a業主投訴 3x0dx0a接訴要耐心處理要及時x0dx0a業主投訴對於物業管理公司來說是一件比較頭痛的事情。要處理好業主投訴，物管公司必須要做到及時、有效。無論業主投訴是否合理，物業管理人員都應以理性的思維耐心傾聽、詢問。在受理了業主的有效投訴之後，受理投訴的人員應迅速將投訴信息進行歸類，並將信息反饋給部門負責人，以及時處理。x0dx0a優秀案例：廣州天力物業管理有限公司用換位思考方式，十分注意投訴事後的跟蹤及投訴案例的分析、總結、培訓，絕不允許再次發生同類投訴事件。x0dx0ax0dx0a社區安全 4x0dx0a社區安全維護時刻不能馬虎x0dx0a安全是人的首要需求，沒有了安全感，業主就無法正常生活。作為一個社區的「管家」，物業公司應高度重視社區的安全保障工作，對小區的規范化管理保持責任心，以減少隱患。x0dx0a優秀案例：保利（廣州）物業管理有限公司時刻樹立第一責任人意識，以「急業主所急」作為核心原則，從細節做起，如在小區服務手冊中明確各類設施設備的操作規范等。x0dx0ax0dx0a物管技能 5x0dx0a員工實際技能決定公司專業性x0dx0a物業管理涉及治安、綠化、保潔、家政、房屋及機電維修保養等，這些項目都是專業性很強的獨立行業。事實上，專業性是指物管公司里的工作人員實際技能。拿電梯來說，如果一個載人電梯突然出了故障，如果物管公司能夠擁有一定的技能，就可以及時救援業主，為業主提供更加安全和可靠的生活環境。x0dx0a優秀案例：廣州城建物業管理有限公司擁有一支既有技術又懂管理、還能提供細節服務的專業級物業管理隊伍，贏得了業主的稱贊。x0dx0ax0dx0a小區綠化 6x0dx0a綠化管理要因地制宜x0dx0a小區特定的環境決定了綠化保護必須作為物業管理的首要任務來抓，具體措施包括通過宣傳、報道等方式來提高小區居民愛護綠地、愛護家園的意識。綠化保護工作只有長抓不懈，才能為園林綠化的長效性打下堅實的基礎。其次，綠化養護也很重要，綠化養護既要做到勤，又要注重科學。x0dx0a優秀案例：廣州新世界物業管理公司在小區綠化方面做到了遵循科學原則，因地制宜，既不機械照搬，也不因循守舊。x0dx0ax0dx0a物業維修基金 7x0dx0a做好物業維護最重要x0dx0a目前，不少樓盤對物業維修基金的監管和運用都逐漸規范化，開發商也不敢隨意挪用物業維修基金，並且「還之於民」。x0dx0a物業維修基金的動用，在物業管理的有關條例中有明確的規定，需要得到三分之二以上業主的同意。對物業管理公司來說，在這一過程中，重要的是做好物業的維護，如果出現問題則要作出公正的評估，為業主提供合理的建議，才能在自身的角度上保證物業維修基金的合理運用。x0dx0a優秀案例：逸景翠園的業主都拿到了維修基金卡，能夠有效對自己樓盤的物業維修基金進行監控。x0dx0ax0dx0a公共設施 8x0dx0a公共設施所生效益歸業主x0dx0a根據相關規定，房屋以外的地上建築物、其他附著物只能為房屋所有人共同所有，都屬於小區的公共財產。公共設施主要包括教育、醫療衛生、文化體育、商業服務、行政管理、社區服務等設施。一個好的物業公司，不僅對這些公共設施進行日常維護、管理，並將這些公共設施所產生的效益交給業主。x0dx0a優秀案例：廣東恆寶物業管理有限公司除了對公共設施進行日常維護和管理以外，還將這些公共設施所產生的效益交給業主，讓業主從中獲益。x0dx0ax0dx0a社區文化 9x0dx0a文化內涵給房子注入生命力x0dx0a對於一個樓盤而言，文化是人類居住的內驅力和凝聚力，嫁接到房地產就是市場的推動力和吸引力。單就房子而言，它只是水泥加鋼筋的混合物，而一旦賦予它文化的內涵就有了生命力。樓盤文化含量的高低越來越成為人們擇居的重要標准。x0dx0a優秀案例：廣州雅居樂物業管理服務有限公司在社區文化建設方面傾注了大量心血，經常舉辦諸如業主運動會、社區足球聯賽等社區活動x0dx0ax0dx0a樓巴 10x0dx0a樓巴服務成物管「考題」x0dx0a樓巴，一度被稱為「樓盤的私家車」，充分保證了業主出行的安全性、方便性。特別是在華南板塊、廣園東等稍為偏遠的樓盤，樓巴對於無班一族的業主來說，在現階段無疑是連接樓盤與市區的重要紐帶。然而，在樓盤開發逐漸完成以及政府加大樓巴管制力度的情況下，部分開發商為節約成本，逐漸減少了樓巴的班次，使不少樓巴的經營難以為繼。x0dx0a最符合市場情況的做法，無疑是樓巴「公交化」的發展模式。從最早實行公交化的華南新城近一年多的樓巴運營情況可以看出，這無疑是一種在取消樓巴之後方便業主出行的有效方法。而在目前尚未完全實現樓巴公交化的情況下，做好樓巴的服務，是考核郊區樓盤物業管理服務水平的一個重要因素。x0dx0a優秀案例：祈福新村的樓巴以一個大型車隊的方式運營，成為目前樓盤運營樓巴的一個成功典範。但它的成功與其規模、運營情況有緊密的聯系，是很難復制的。x0dx0ax0dx0a物管人員素質 11x0dx0a高科技設施呼喚高素質人才x0dx0a早期的物業管理很簡單，僅僅為戶主守樓、護院、收發信件、代收水電費等等。而現在，大量新材料、新技術在建築工程中運用，大量高科技、智能化的設施、設備進入居民住宅，進入樓堂館所，從而使得物業管理的范圍已擴大到小區安防、清潔、綠化、工程維護、財務統計、社區文化等多個方面，內容涵蓋智能化監控、計算機管理、消防巡檢、交通指揮、管網維修養護、設備的保養與使用及更新等等。沒有高素質的專業人才，很難實現現代化的物業管理。
C. 小區怎樣做好封閉式管理
一、細化社區疫情防控網格，每個網格建立一支由社區工作者、社區醫生、物業管理人員組成的專班隊伍，並建立相關人員聯絡機制。
二、強化小區人員進出管理，實行發放出入證管理，由物業公司、社區工作人員、黨員志願者在小區主要出入口強化管理，確保外來人員不得進入小區。
三、小區門口制發告示，設立檢查站點，對進出人員做好宣傳防控，並做好排查登記。
四、要求社區居民謝絕親朋好友來訪。禁止外賣、快遞人員進入，如有需要由本人到門崗領取。
五、外來車輛一律不準進入，對已進入的外來車輛、人員，全部登記，及時向街道應急指揮部辦公室報告。
六、要求居民外出必須戴口罩，對不戴口罩外出的居民進行勸解，使其回家。居民出行務必戴口罩，繼續加強宣傳，提高居民防護意識。
七、對居家隔離人員進行「一對一」關懷和服務，幫助其解決隔離期間生活實際困難，並及時公示關懷責任人相關信息。
八、小區走廊、樓道、電梯等公共場所由所在物業公司實行定時消毒，及時清理垃圾銀隱嘩，保障公共場所環境整潔。
九、小區內流動廣播早八點到晚七點不停播放科學防疫相關要求和應對知識。
十、動員廣大黨員、領導幹部要帶頭做到「攜隱不來、不去、不聚、封閉、防護」十字方針。
D. 老舊小區物業怎麼管理
雖說目前建了很多新樓盤，很多地方也都經過了一次又一次的翻建，但是依舊存在很多老舊小區，對於老舊小區來說，在管理時相對會更加費力一些，因為各方面相對來說都比較落後，那麼老舊小區物業怎麼管理呢?下面就隨小編一起去看看吧，相信會給您帶來不一樣的見解。
老舊小區物業怎麼管理
老舊小區物業管理技巧有：1、做好統計;2、做好變更登記;3、及時的跟住在裡面的人溝通;4、分區管理;5、整體的感覺一定要清楚;6、做好卡檔的管理;7、做好服務，即使是小細節也不可忽視。
怎樣判斷小區物業好壞
1、首先可以在大門口進行觀看，看該小區的保安對於業主的工作態度，一般來講，可以從小區保安的工作狀態、管理嚴格程度、對外來人的態度等細節判斷;當然你也可以走進小區大門時，可以看看該小區的環境，衛生程度，一定要干凈整潔。
2、當然也可以看看該小區的綠化面積，花草是否有被修剪過，還是說處於無人看管的狀態;看該小區的配套設施是否齊全，比方說運動、健身器材，道路是否有壞的地方，垃圾桶擺放是否合理，規劃是否合理。
3、最後可以通過小區車輛、自行車是否有亂放等現象來判斷，一般來講，好的小區都會有固定位置進行車輛的安放，另外小區物業對公共設施的維修是否到位，是否存在損壞無人維修狀態。
小結：好了，以上就是關於老舊小區物業怎麼管理的內容介紹了，希望對您提供一些幫助，相信以後在老舊小區物業怎麼管理的過程中，朋友們會更加的得心應手，得到自己滿意的答案。
E. 物業怎樣管理
問題一：如何做好小區物業管理 呵呵，給大家看一點東西，這只是針對小區物業管理的一些最基本的東西，關鍵還要看管理單位怎麼做，有沒有一個好的服務理念，物業管理一定要以服務為核心的，從細節入手，對待業主要採取主動服務，不能被動，這樣才會取得業主的許可。下面的東西希望可以給大家一點幫助
。一、物業管理企業1、本辦法中的物業管理，是指物業管理企業受業主、使用人的委託，依據物業管理委託合同，對物業的房屋建築及其配套設施、設備、綠化、衛生、治安和環境容貌等管理項目進行維護，修繕和整治，並向業主和使用人提供綜合性的有償服務。
2、從事物業管理的企業應具有獨立的法人資格，從業人員應取得職業資格證書。
3、物業管理企業接受委託應與業主、使用人簽訂物業服務合同，其內容應包括服務范圍、管理標准、許可權、期限、費用收支監督檢查和違約責任等，並報送區物業主管部門備案。
4、物業管理企業應設立固定的服務場所，專線電話，專職工作人員24小時值班，確保及時為業主服務。
5、物業企業應按等級收費，並由物價部門統一定價，設「公示板」公開收費標准，便於業主和使用人監督。
6、日常維護與緊急事件處理。（1）物業管理企業應對房屋主體，水電設施，排水設施，消防設備共用部位和供用設備進行日常養護和維修，確保設備運行正常，居住安全。（2）對上水管線發生跑漏、下水管線發生堵、冒等突發事件及時處理，確保業主和使用人工產不受損失。（3）對二次供水水箱，應一個季度或在重大節日前徹底清洗一次，日常派專人看管，確保水質安全使用。
7、小區綠化。小區綠化要與周圍建築風格渾然一體，既要注意根據不同的功效進行適宜的綠化和小品布置，重點美化部分應放在小區出入口等引人注目的地方。物業管理企業要採取多種形式，向廣大業主或使用人特別是兒童進行宣傳教育，使人人都來關心愛護綠化，並制定相應的綠化管理規定。
8、小區衛生管理。清潔衛生的工作應做到「五定」即定人，定時間、定地點、定任務、定標准。每天清掃一遍，全日保潔，質量應達到「六不」、「六凈」。既：不見積水、不見積土、不見雜物，不漏收堆、不亂倒垃圾和不見人畜糞便。路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水口凈、樹坑牆根凈、果皮箱凈。
9、小區治安。物業管理企業應與當地公安部門建立良好的工作關系，接受指導，爭取配合，做好小區治安管理工作。
10、小區消防、消防管理在物業管理中佔有頭等重要的地位。要加大宣傳力度，增強消防意識，警鍾長鳴，常抓不懈，因此消防工作應提高到管理的重要日程。
11、車輛管理。小區內的機動車，摩托車，自行車應在指定位置。
問題二：怎樣才能做好物業管理 物業管理的重點是保安和環衛，因為這兩點是業主天天直觀感受到的。物業管理中沒有客服一說，它所產生的產品直接面向業主。沒的中間產弗，物業公司員工的一言一行都代表公司形像。所以對服務的品質要求非常嚴格，想業主之所想，急業主之所急。最重要的是要讓業主感到物業管理並不是以公司形式存在的，而是以家的概念出現的。家的概念大致是就是安全，溫心之類的。建議你；參閱關於這方向的一些書刊。但因地域不同，文化風俗不同，決不能照搬。要常作業主滿意度調查，有真對性的作出策劃案。物業法規早以出台，祝你成功，新年好運。
問題三：怎樣才能管理好一個公司的物業部 管理是一門藝術，不同的人有不同的管理方法，能把自己的部署管好就是好，正所謂白貓黑貓能抓到老鼠的就是好貓，別人適合的自己不一定適合，自己慢慢摸一套自己的管理方法才是王！
問題四：如何做好物業管理服務工作 面對此問題，我們必須正確認識物業管理不僅包括管理，還包括服務。重視物的管理，缺乏人性化的服務，我們就不能有效地滿足業主的需求；突出服務，管理不到位，就會造成管理與服務工作的脫節。我們必須發展的看待一個問題，只有認清管理是物業公司的根本任務，服務是貫穿於整個物業管理工作的連線，只有管理與服務工作兩手抓，才能將我們的物業管理工作水平真正提高到一個較高的水平。 服務對象是業主，業主的滿意度，是衡量物業管理服務的標准。因此，一切服務工作都應圍繞這個核心。服務水平的好壞直接影響業主對物業管理的滿意程度、影響企業的經濟效益、企業的聲譽，這就是服務在我們物業公司管理中的重要性所在。那呢？ 一、服務意識的培養 要把服務工作做好，必須提高我們的服務意識。也就是要我們清楚地知道物業管理是服務行業，物業管理企業不是 *** 的管理機構，是與業主具有平等關系的服務單位，物業公司與業主簽訂的協議是委託服務協議。服務水平作為業主考核物業公司的唯一標准，服務的好，合同可以續簽，服務的不好，就會影響我們續約。拿我們平時對違章停放車輛的管理來說吧，假如安保人員這樣說：「喂，你的車不能停在消防通道上，趕快開走。」，對違章停車的業主會按你的要求去做嗎？如果這樣說呢，「對不起，消防通道禁停放車輛，請您將車停在車位上好嗎?」。相信違章停車的業主會很好地配合。也就告訴我們服務意識的轉變，會使我們的物業管理服務工作更好的開展。 二、通過學習培訓，提升員工素質 學習培訓是適應新工作的過程，同時，也就是調動積極性的過程。向書本學習，向模範學習，向先進經驗學習。通過學習、實踐；再學習，再實踐。對本職工作積極主動，善於發現問題，認真分析、判斷找出原因並妥善處理，把學習的專業知識、技能，應用到實際服務中去，經過實踐逐步提高服務質量，不斷提高員工解決問題的綜合能力。 為業主提供標准化、規范化、科學化的優質服務，讓業主感到滿意，需要一批有工作能力、有較高綜合素質的員工。物業管理服務工作，看似簡單，零星瑣碎，實則涵蓋了方方面面的知識和技巧，以及判斷、分析和解決問題的綜合能力。日常安全、消防、保潔、綠化和維修等各項工作，都要具備相關知識和動手能力，每項工作必須扎扎實實落實到位。如安全保衛日常工作中一些細節就體現了我們員工的素質，需檢查對方證件時說：「先生(小姐)，請出示您的證件。」驗證完畢，應說：「謝謝！」 。遇老人或他人提重物說：「先生(小姐)，需要幫助嗎？」，別人感謝時應說：「不用謝，這是我應該做的」。我們物業公司的服務內容較多，涉及的工種也較多，為此，與業主打交道，自身行為的規范包括服裝服裝統一、舉止文明、態度和藹、語言親切等，都是我們員工素質的體現，同時也是業主衡量物業公司服務水平高低的一個重要標准。擁有一支業務水平高、自身素質強的管理隊伍，需切我們不斷地學習培訓、實踐。 三、建立明確、合理的責任制，增強管理協作能力 目標的實現需要每個部門、每位員工發揮積極性。目標應落實到各部門、個人目標上。因此，賦予每位員工明確的工作任務和責任，制定具體、明確、嚴格的考核辦法，使責、權、利有機統一起來，就可以保證目標任務的落實和完成。並有效地引導員工的行為方向。責任制度必須系統周密，每一層次、每一部門、每一個人都應納入各個相應責任制度，目標要逐級分解落實，體現合理分工協作。大家團結協作，工作有落實，服務質量自然也就有了保障。 四、加強與業主的溝通 我們物業公司搞好服務的另一個關鍵，就要在提高服務質量的同時，加強與業主的聯系，聽取他們意見。了解他們的需要，對我們物業公司有哪些意見和建議。解決好業主問題並......>>
問題五：如何開展物業管理工作 一、建築市場的規范運作,是保證物業管理工作順利開展的首備條件
物業管理的對象是樓宇住宅,建築工程質量的優劣直接制約物管業的健康有序發展。應當肯定,改革開放以來我國建築市場發展迅猛,但是,毋庸諱言,近年來建築市場存在的問題也不少。一些地方和部門的少數黨員幹部受利益驅動,把抓工程當作肥缺,隨著一批人們戲稱的基建局長、基建市長、基建書記的出現,工程質量便日趨下降。據一份權威資料顯示,目前建築市場存在的問題主要有5條,現摘錄如下:
1、有的開發企業違反建築程序,有法不依,逃避應有的監督。表現在規避招標、虛假招標和嚴重違反法定建築程序等方面;
2、勘察、設計、施工、監理單位轉包、掛靠、違法分包等問題依然存在。有的在承包工程後,不履行合同約定的責任和義務,將其承包的全部工程轉給他人或者將其肢解後轉給其他單位承包;有的無相應資質或超越本單位資質等級承攬工程等;
3、少數開發企業不執行工程建設強制性標準的現象時有發生。在一些低資質等級的勘察、設計、施工和監理單位,未嚴格按照工程建設強制性標准進行勘察、設計、施工和監理;
4、一些地方部門的工作人員,包括個別領導幹部,濫用手中職權干預工程發包承包的問題依然存在,個別地方的黨政領導不顧部門職能,將干預工程與依法行政混為一淡,將插手工程與加強領導相提並論,千方百計地將應該公開招標的工程降格為邀請招標;
5、有形建築市場自身建設不完善。有的行政主管部門和監督管理機構不依法行政,陪標問題、標底編制等問題,嚴重影響了建築市場公開、公正、平等競爭的秩序。
以上原因導致工程建設質量不高,建築質量差,致使屋面漏水、樓板開裂、排污系統不暢等問題產生,也嚴重製約了物管工作的開展。因為業主在樓宇的使用過程中,無論通到什麼問題,首先找到的是物業管理公司,認為他每月交納了物業管理服務費,那麼修漏補缺自然是物業公司的事,你不修,他便不交費。然而因建築質量問題導致的維修動則上千上萬元,物管公司在無法承擔業主也不願交這筆用的情況下,只好退出該類住宅小區的管理,萬般無奈地把矛盾交給社會,造成部分群眾集體 *** ,加重了 *** 職能部門的工作負擔。所以,整頓建築市場秩序,不僅可給消費者帶來利益,也會為物管行業的發展增添後勁。
二、強化物管從業人員服務意識培養,是做好物業管理的必備條件
物業管理是集政策、法規、服務意識、敬業精神為一體的綜合 *** 行業,這個行業是否發展的最終落腳點,則在於收費的問題上。怎樣才能收好物業管理費呢?我的經驗是要做好物業片區管理員,勢必樹立兩勤、一到位的管理服務理念。
一是要樹立嘴勤的管理理念。物業管理屬定向服務,與一般商品銷售員的區別是對顧客缺乏選擇性,要想讓業主交納足額的物業管理費,在充分尊重其意願的同時,必須向被服務對象講授現行的有關法律法規知識,也獲得他們對物業管理的理解和支持。要利用大的節假日組織有益的小區群眾性娛樂活動,以融恰業主與物業管理公司的關系,並經常與業主交心談心,及時了解他們想什麼、盼什麼、要求什麼,把各個業主的冷暖掛在心上。我管理的片區有一名姓余的業主,有人說她是油鹽不進的鐵公雞,無論怎樣解釋,她就是以困難為名不交費。後來我才知道,她丈夫兩年前遇車禍身亡......>>
問題六：如何才能管理好住宅小區物業 5分 1、先人後已。這是「顧客至上」服務理念在物業管理這個特殊行業的具體應用。2、品味超前。所謂品味超前，就是指觀念要先進，並不斷接受新事物，做到與時俱進，更新觀念，勇於追求時尚和時髦，在時尚觀念和服務理念上給業主以耳目一新的感覺，在為業主提供日常專業服務的同時，在生活方式和居住理念上給業主創造高格調、高品位的藝術享受。3、務實求細。物業服務千頭萬緒,其服務質量往往看得見、摸得著、聞得到，來不得半點虛偽和糊弄。4、能言巧語。這是由物業服務的特性所決定的。因為，物業服務整天與人打交道，不僅要學會做，而且要學會說，經常就有關事項與人溝通。5、急人所急。物管企業應多站在業主的立場上想一想，把熱情服務、貼心服務與主動服務、及時服務結合起來，做到急業主之所急，想業主之所想，切實幫助他們解決實際需要，從而拉近企業與業主的距離。6、誠信守諾。就是要認認真真遵守和履行物業服務合同，做到言行一致、重質量、守誠信。7、安全第一。安全是當代社會文明和進步的重要標志，關系著千家萬戶業主的安危，牽動著廣大業主的心，也成為廣大業主的首選訴求和物管企業的最大挑戰。8、溫馨提示。溫馨提示一般不是物業管理合同的具體服務內容，而是以人為本理念在物業服務中的具體運用，是一種十分具有人性化和充滿人情味的超值服務，是物業服務上的理念創新和價值創造。9、群策群力。物管企業專業復雜，崗位較多，人員分散，要想達到顧客滿意，需要調動所有員工的積極性，各展其長，各盡其能，群策群力，做好自己的事，看好每一個陣地。其實，物管企業的盛衰轉換，關鍵在有沒有團隊精神。10、專業要專。物業服務看似簡單，因為沒有很特別的技術要求，人們誤認為沒有專業性要求。其實，現代物業管理不同於傳統的巡巡掃掃、站崗放哨和修修補補，而是一門專業，各有各的要求，包括要求具備現代綜合知識、社會經驗和專業技能。11、拴心留人。物業管理是勞動密集型企業，勞務人員中外來工多、農民工多、文化水平低的多，特別是他們沒有接受過系統的職業道德教育和技能培訓，難以形成義利結合、以企業為家的職業道德觀，所以，流動性特別大，有時甚至像牧民一樣，說走就走。12、先禮後兵。物業管理面對千家萬戶，形形 *** 的人都有，講禮的與不講禮的同在，思想品德高尚的和低下的並存，這是我們不能選擇的。(轉12個服務理念)
問題七：請問如何辦理物業公司? 辦理物業公司的營業執照很簡單，注冊資金不少於50萬，公司名稱為 「 xxxx 市xxxx 物業服務公司」，公司主營業務中含有【物業管理】一項。
物業公司屬於資質後置的企業，所以辦理好工商執照之後的一個月內需要去所在地的建設主管部門（地市級機構）辦理物業管理資質，新公司統一為暫三級資質，一年後轉為正式資質。
新設立的物業管理企業應當自領取營業執照之日起30日內，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設區的市的人民 *** 房地產主管部門申請資質：
（一）營業執照；
（二）企業章程；
（三）驗資證明；
（四）企業法定代表人的身份證明；
（五）物業管理專業人員的職業資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同。
辦理暫三級資質還需要下列材料：
1.注冊資本人民幣50萬元以上；
2.物業管理專業人員以及工程、管理、經濟等相關專業類的專職管理和技術人員不少於10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少於5人，工程、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
3.物業管理專業人員按照國家有關規定取得職業資格證書
4.建立並嚴格執行服務質量、服務收費等企業管理制度和標准，建立企業信用檔案系統。
問題八：怎樣管好一個物業項目 5分 一個物業項目能否管好，項目經理起著至關重要的作用。那麼，如何做一名合格的項目經理呢？筆者結合實際談一些看法。
一、及時、有效地做好前期介入工作
（一）密切配合開發商，利用項目開盤和開發商舉行促銷活動的機會，展示物業服務企業的良好形象和專業素質。
在正式開盤之前，開發商、施工單位、銷售代理、物業管理等部門要共同制定周密的開盤日和促銷活動的工作方案。作為項目經理，應對秩序維護、保潔等人員在禮節禮儀、溝通能力等方面進行重點培訓。在看樓購房人員較多時，應重點做好車輛有序引導、人員分流、看樓通道及樣板房安全防範以及臨時看樓電梯的應急維護預案和認購及簽約區域的重點看護等等。持續做好上述工作的目的在於獲取開發商、業主對物業服務公司的初步認同感，為未來開展物業管理打下良好基礎。
（二）在項目施工階段適時介入，向開發商及時提出合理化建議和要求整改的書面報告，以減少開發商資金浪費，同時最大限度地減少日後管理麻煩。
1.項目竣工驗收前的主要工作是參與工程施工質量的監理工作和全面收集項目的各種物業資料。項目經理更應對下列問題引起高度重視： 設為首頁
（1）關於防水處理，有防水要求的衛生間、陽台、中庭花園（一般指地下車庫的上蓋部分）、水景等的防水層是否已被破壞；窗框內灌漿是否飽和，有無空鼓，用於固定窗框的木塊是否取出；鑒於窗框滲漏是新樓盤存在的普遍問題，且其將給業主的生活帶來嚴重影響，加之日後補救資金巨大。因此，應及時發現並要求開發商及時整改，不然後患無窮；
（2）關於智能化系統，項目經理應從滿足小區實%考/試大%際需要和日後便於維護的專業角度出發，在開發商選定供應商之前，對供應商提出的建設方案進行分析，尤其是方案與項目的不符合之處和不足之處，更應有盯對性地提出整改意見；
（3）關於綠化，項目的綠化、美化是提升小區居住環境的重要因素，好的綠化往往能起到「一俊遮百丑」的特殊效果。因此，項目經理應從視覺效果、水土保護、便於通過、便於管理和養護等方面出發，對草種、灌木和花卉、喬木、垂直綠化等的選擇提出合理化意見。
2．項目竣工驗收和接管驗收期間的主要工作：
（1）積極參與項目的竣工驗收工作，全面了解項目的工程質量，爭取參與技術交底和圖紙會審工作，為後期管理工作做好充分准備；
（2）積極做好項目接管驗收工作，與開發商、建設單位共同組建驗收小組，對項目各項工程以及綜合使用功能進行驗收，此階段應把握兩個重點：一是明確交樓雙方的責權利關系，確保物業具備正常的使用功能，更充分地維護業主利益；二是對驗收接管中發現的問題，及時跟蹤、督促開發商或施工單位盡快落實整改。
二、做好大規模入伙和裝修管理工作，保障小區免遭二次裝修破壞
此階段是對優秀項目經理及其服務團隊實力的第一次嚴峻考驗。因此，應在入伙前做好各方面可能出現問題的應急措施，指導思想就是想方設法促使業主盡快收樓，除嚴格按入伙流程為業主辦理入伙、裝修手續外，尤其注意以下幾點：
1．主動建議開發商向業主分期分批發出《入伙通知書》，主動分解入伙現場聚眾壓力；
2．積極配合、會同開發商和施工單位對小區作一次徹底清場，杜絕各種隱患；
3．努力為業主入伙提供一條龍服務，尤其是要求開發商必須在入伙現場設立答疑組和維修小組，隨時為業主答疑，並對聯合驗房時發現的問題及時進行修復或對業主做出明確的維修承諾等；
4．及時與業主簽署《前期物業管理服務協議》、《業主公約》等一系列入伙程序工作，動員業主盡快收樓；
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問題九：如何管理好一家物業公司？？？ 。。。兄弟，你這外行管理內行不累死你？建議你找個專業的人員管理。
物業出成績的是2個，一個是保安，一個是保潔，這2個部門只要勤快就好做多了，保安不需要你直接管理，你管隊長，隊長管班長，班長管隊員，你要自己去管理，償不現實，除非你的職位是保安隊長。什麼管理都一樣，自己可以不會，但要會用人，，，，
問題十：物業公司如何進行裝修管理? 環境管理：要注重電梯的養護，派專人看護電梯轎廂，不要被運送裝修材料的人員，推車碰壞，定時清掃電梯間，消防通道衛生。不要堆放裝修垃圾，保證消防通道暢通。
秩序維護：要正確引導車輛出入小區，記錄車牌號碼。檢查進入小區的人員，區分業主，裝修人員出入證。驅逐廣告業務人員。定時巡樓，檢查施工現場安全，督促裝修現場配備滅火器，做好動用火的安全提示。
工程維修定時檢查施工現場，查看主體結構是否符合，管線，閉水試驗，檢查孔的預留，天然氣是否被移位，空調主機位的安裝、以及落水管的安裝規范，排煙道、以及熱水器排氣孔的預留等