㈠ 關於加強老舊小區物業管理工作的建議
做好老舊小區物業管理工作，是提升城市管理品質面臨的一個老大難問題。政府如何加強對有關職能部門的領導，提升老舊小區物業管理服務質量，促使老舊小區管理走上良性發展道路，真正使居民真正享受城市發展帶來的舒適生活，是當前和今後一段時間亟待深入研究和解決的課題。
廬陽區雙崗街道作為老城區老舊小區分布較多的街道，共有85個（片）生活小區，其中有35個（片）是老舊小區。在實際工作中，接受居民投訴較多問題是老舊小區的管理服務問題，也是當前為民服務的矛盾焦點。如何對零散居民樓和老舊小區整治後的房屋及設施進行長效管理，使老舊小區也能夠享受物業管理服務帶來的便利和舒適？近日，廬陽區雙崗街道人大工委組織部分人大代表對街道老舊小區物業管理工作進行了專題調研，並就提升老舊小區管理的整體水平提出了具體建議。
一、老舊小區管理中存在的主要問題及原因
一是基礎設施老化落後，老舊小區管理成本高。由於建造時間早、規劃設計標准低，施工質量不高等原因，造成老舊小區基礎設施功能無法滿足居民需要；道路破損嚴重，停車位、自行車棚、休閑廣場沒有配建；地下管網因設計和建設標准低經常出現堵塞、破損，時有污水漫溢現象發生；沒有單元門禁和封閉管理，導致「牛皮癬」泛濫，居民一些最基本的生活需求得不到保障。
二是物業管理費收繳難，物業企業經營困難。有些老舊小區是企業、單位自管，移交到街道後，這部分居民習慣了計劃經濟時代單位宿舍服務全包的服務模式，尚未形成花錢買服務的意識。在老舊小區中，低收入家庭居多，其中還包括相當一部分的低保戶、外來務工人員，由於收入偏低，他們沒有交物業費的意願。由於物業費收繳不上來，從事老舊小區物業管理的企業存在不同程度虧損，只能靠政府獎扶維持，在入不敷出的情況下，只能通過削減服務人員、減少服務內容、降低服務質量來維持較低的服務水平，這又導致老舊小區物業管理水平的降低。
三是小區自治組織缺位，小區自治能力不強。老舊小區內低收入群體較多、受教育程度相對不高，居民對自身權益的期望值往往過高，而對維護公共環境整潔有序等公共利益興趣不大；居民中侵佔公共利益的現象時有發生，業主對物業管理的訴求呈多樣化，很難達成一致意見。雖然有小區成立了業主自治組織，但由於物業矛盾多發、情況復雜、自治組織成員專業知識缺乏等原因，業主自治組織發揮作用十分有限。尤其是在集中民意決策小區事務、調解物業糾紛、推進民主協商機制、宣傳法律法規方面，明顯力不從心。
四是主體責任難以落實，政府職能發揮不強。物業管理涉及政府部門、街道、社區、建設單位、業主、物業服務企業等多個主體，權利義務關系復雜。如房屋質量、二次供水、供配電、電梯等公共設施維修都不應在街道的管理范圍內，但是只要是屬地在街道，都得由街道出面解決。又如近年來，不斷有市屬、區屬企業生活區移交到街道管理，但相應的管理費用並沒有增加，雙崗街道承擔了大量居民投訴和物業調解工作，每年對社居委管理的老舊小區支出約200多萬元（包括小區保潔清運人員、值班人員、公共水電費及維修費用），導致街道人力、財力不堪重負，這些都需要上級政府有關部門發揮職能作用，加大管理資金撥付，加強綜合管理，共同改變老舊小區物業管理薄弱環節。
二、促進老舊小區管理創新的對策與思考
作為基層政府，要始終把群眾利益放在首位，堅持「加快整治改造、實施分類管理、促進小區自治、加強綜合管理」的工作思路，不斷推動老舊小區物業管理創新取得新突破。
（一）結合老舊小區綜合整治，加快基礎設施更新步伐
老舊小區基礎設施老化落後是社會發展的遺留問題，只有加大對基礎設施的改造力度，老舊小區才能符合物業管理市場化的基本要求。
1．提高小區的封閉性，增強社區安全性。符合封閉條件的小區，要盡快建設圍牆或圍欄，使之與外部街區隔離開來；對面積較大的開放式小區，可根據地理位置、道路走向，採取分割封閉的原則，建立幾個封閉式小區；對散落的樓幢，可實施單獨封閉；不符合封閉條件的，可通過產權置換、危舊房改造等方式，減少開放式小區數量。
2．推進基礎設施改造，增強生活便利性。通過綜合改造、封閉性改造等方式，為老舊小區安裝小區大門、樓幢單元門、健身設施，建設門衛室、自行車棚，改造病害道路、排水管網、水電設施、天燃氣等配套設施，恢復小區綠化，規劃停車位，為居民生活提供便利條件。
3．加快綜合整治步伐，增強群眾幸福感。從2012年起，合肥市開始進行老舊小區環境綜合整治，雙崗街道經過綜合整治的老舊小區共17個，這些改造後的老舊小區都實行了物業管理。從整治後居民反映看，這些老舊小區的管理和服務水平基本滿足了群眾的需求，居民困難訴求也降低了很多。下一步，市區兩級政府要統籌加快老舊小區綜合整治進程，把這一民生工程做實做細，不斷提升居民的幸福指數。
（二）結合老舊小區實際，實施差異化物業管理
有針對性採取居民自管、市場化管理、政府扶持三種機制相結合的模式，是提高老舊小區管理水平的有效方法。
1．已實施市場化物業服務的老舊小區。由街道物業辦依據物業管理的相關法規，加強對物業服務企業履約情況實施監督並予以規范。未建立自治組織的小區，在物業合同（協議）將要到期時，區級建設部門、轄區街道應指導社區在小區建立自治組織，為下一步規范實施社會化物業管理打下基礎。
2．相對規模較大、資源較好、管理成本較高，並且未實施市場化物業服務的老舊小區。區級建設部門、街道應指導社區在小區先期成立管委會，促成召開業主大會，確定採取自管、市場化物管或者兩者相結合的服務模式，明確服務內容和收費標准，選聘物業企業或服務人員，簽訂相應合同。小區自治組織負責對物業服務進行監管，街道、社區負責規范自治組織的日常工作，加強業務指導和保障，協調解決業主反映的問題。
3．相對規模較小、資源有限、管理成本較低的老舊小區。採取業主自管與政府扶持相結合的模式，由街道、社區牽頭成立管理委員會或居民自治小組，結合社區志願者隊伍巡防、社區網格化管理等資源實施業主自治，由街道、社區提供應急維修、綠化保潔等基本服務，以物價部門核定最低價格收取服務費用。
4．產權單位管理的老舊小區。在街道、社區的引導幫助下，成立自治管理小組，按照「自我管理、自我服務、非營利性、費用均攤」原則，指導產權單位自管。
（三）強化自治組織建設，提高小區自我管理能力
1．切實將自治組織建設管理納入社區建設管理范疇。小區管理的主體始終是業主自身，要推進小區自治步伐，根據「誰出資、誰受益」社會准則，始終把提高小區自治率作為主要路徑，把小區自治能力建設作為工作的落腳點，引導居民廣泛參與到老舊小區管理創新活動中，通過成立業委會或管委會、居民自治小組等自治組織，著力推進小區管理由「代民作主」向「由民作主」轉化。
2．充分發揮街道社區指導監督作用。街道、社區要聯合實施投訴受理和聯動協調機制，制定參與和監督物業管理的各項制度。落實牽頭組織業主大會召開和業主委員會選舉責任，指導居民開好業委會、管委會、居民議事會會議，通過民主協商形式解決小區物業管理中的矛盾和問題。監督小區自治組織日常運作，促進小區事務公開，提高自治活動的透明度。通過建立小區業主論壇、市民學堂等平台，加強物權法、物業管理條例等法律法規的學習，幫助居民樹立「花錢買服務」的意識。
3．積極引進和培育社會中介組織。面對街道、社區專業人員缺乏，小區自治組織建立程序繁雜、日常工作任務繁重，物業矛盾不斷增加的現實，要積極引進和培育社會中介組織，通過政府購買服務的形式參與社會管理，發揮好他們獨立性、客觀性、專業性特點，為居民小區業主大會召開、業委會組建、換屆提供各類咨詢服務，手把手指導小區自治組織採取民主協商方式決策小區自治事務，或者以外包服務的形式，將物業矛盾糾紛調解、法律法規學習宣傳等項事務承包給社會中介組織，以減輕街道、社區的工作負擔。
（四）加強綜合治理力度，形成老舊小區管理合力
1．加強綜合治理力度。應將老舊小區管理納入城市綜合治理，由政府主要領導牽頭，建立民政、房產、城管、公安等部門和街道組成的聯席會議制度，將老舊小區自治能力建設、物業行業監管、違章違規行為糾正、小區安全等全部納入考核體系，實施統一考核。各相關部門和街道要各司其職、同心協力加強老舊小區管理力度，確保人力、財力、物力向老舊小區傾斜。
2．堅持市場化管理為導向。鼓勵老舊小區業主按照市場規則與物業企業簽定物業管理合同，支持物業企業按照合同規定收取物業費、提供優質服務，加強對小區自治能力建設的指導力度，強化行業監管，促進雙方嚴格履行合同約定的內容。對於違反合同約定的行為，支持任何一方採取法律手段解決。
3．強化物業管理行業監管。政府物業管理部門應切實履行行業監管職責，建立老舊小區物業服務符合投標企業資料庫，把好市場入口關。在日常工作中，加強對物業企業規范服務的指導、檢查，查實有違法、違規行為的，將按規定給予處罰，並將處罰結果予以通報，計入企業誠信檔案。
;㈡ 目前物業老舊小區物業費太低，怎麼管理運營
首先樹立物業品牌形象，提升業主認可滿意度，主要把形象工程做好，保潔到位，保安管理到位，盡量在最短時間內讓業主感受到變化，再慢慢提高物業服務費用
㈢ 老舊小區改造國家最新政策
為貫徹落實國家、自治區、市委市政府重要戰略部署，加快推進我市老舊小區改造工作，按照會議安排，現將我市老舊小區改造相關工作及政策制度進行簡要解讀。
一、政策依據
我市老舊小區改造工作，依據《國務院辦公廳關於全面推進城鎮老舊小區改造工作的指導意見》（國辦發〔2020〕23號）《內蒙古自治區人民政府辦公廳關於印發自治區全面推進城鎮老舊小區改造工作實施方案的通知》（內政判友鏈辦發〔2020〕27號）和《烏海市人民政府關於印發烏海市老舊小區改造行動實施方案的通知》（烏海政辦發〔2021〕47號），對老舊小區改造前期手續辦理、項目推進、竣工驗收、長效管理等流程進行指導明確。
二、基本情況
老舊小區改造重點為2000年底前建成的，城市或縣城內已建成的住宅小區，可結合實際，合理界定本掘孫地區改造對象范圍。依據自治區《全面推進城鎮老舊小區改造工作實施方案》工作目標，我市將改造范圍確定為2005年底前建成的城鎮內小區。我市2000年底前建成小區142個，2005年底前建成老舊小區141個，共計283個，2019-2021年已改造完成97個（2000年前建成小區改造完成91個），涉及戶數20390戶、改造面積177.53萬平方米，爭取上級資金3.1億元，累計完成投資4.1億元。依據《烏海市老舊小區改造行動實施方案》，2022年-2024年底，將剩餘未改造的186個老舊小區，297.49萬平方米全部改造完畢。
二、文件重要內容
（一）指導思想
城鎮老舊小區改造是重大民生工程和發展工程，對滿足人民群眾美好生活需要、推動惠民生擴內需、推進城市更新和開發建設方式轉型、促進經濟高質量發展具有十分重要的意義。踐行以人民為中心的發展理念，以提升居民生活品質為出發點和落腳點，把老舊小區改造作為重大民生工程和發展工程，順應群眾期盼，尊重群眾意願，踐行共同締造，著力解決老舊小區基礎設施缺失、設施設備陳舊、功能配套不全、管理服務不到位等群眾反映強烈的問題，不斷提升居民居住環境和生活質量。
（二）基本原則
——堅持居民參與的原則。在老舊小區綜合改造和後期物業管理中，政府負責組織協調，充分發揮街道、社區基層組織的作用，組織居民參與，匯聚民眾智慧，確保居民的「知情權、參與權、選擇權、監督權」，明確居民共同管理小區的義務和職責。
——堅持屬地為主的原則。按照「條塊結合、以塊為主、屬地管理」的原則，充分發揮屬地街道在老舊小區綜合改造過程中的主導作用，因地制宜建立長效管理機制。
——堅持先急後緩原則。對於基礎設施差、管理混亂、安全隱患突出等群眾反映強烈，需求高的小區先行整治。
——堅持政府主導，多元投資原則。以政府主導、企業和群眾為主體、社會各界共同參與、市場化運作的模式，積極發揮財政資金的引導作用，利用各類投融資平台，多方面吸納社會資本投入。
——堅持整治與管告並理相結合原則。在完善小區硬體配套設施的同時，建立健全物業管理工作機制，實現建管並舉，做到綜合整治推進一個、物業管理建立一個，避免重復施工影響居民生活。
（三）改造內容
老舊小區改造內容分為基礎類、完善類、提升類。
基礎類改造主要包括小區及周邊地區的供水、排水、供電、弱電、供氣、供熱、消防、安防、道路、移動通信、綠化照明、停車場等基礎設施，新建（改建）物業用房，拆除違章建築、以及光纖入戶、架空線路規整（入地）和建築物公共部位維修等。
完善類改造主要包括新建（改建）建築節能改造、充電設施、居民活動室、無障礙設施、健身器材、綠化美化、智能快件箱、加裝電梯，以及小區內或周邊文化休閑設施、體育鍛煉場所、適老設施、電力增容等。
提升類改造主要包括社區、衛生、教育等公共服務設施，以及養老、托育、助餐、家政保潔、便民市場、郵政快遞末端綜合服務站等社區專項服務設施。
（四）加裝電梯
為全面推進城鎮老舊小區改造，順應群眾期盼改善條件，有效解決老舊小區上下樓難問題，依據國家及自治區相關政策法規，自2019年起，我市共為有條件的老舊小區改造項目安裝電梯14部（其中2019年安裝12部，每部補助50萬元；2021年安裝2部，每部補助30萬元）。滿足安裝需要以下幾個條件，一是2005年前交付使用的未安裝電梯的多層住宅；二是該多層建築未納入徵收、拆遷和棚改項目；三是建築單元的全部業主同意加裝電梯；四是加裝電梯後符合規劃、建築結構安全、抗震安全、消防安全及應急疏散要求；五是安裝電梯的全部業主就安裝電梯工程費用的籌集以及電梯的運行、保養、維修等費用達成分擔協議。通過老舊小區加裝電梯改造，完善了老舊小區住宅使用功能、促進無障礙環境建設、適應老齡化社會需求、提升了城市生活品質。
（五）資金支持
老舊小區改造，以建立改造資金政府與居民、社會力量合理共擔機制。一是政府資金支持。按照「保基本」的原則，中央給予資金補助，將城鎮老舊小區改造納入保障性安居工程，重點支持基礎類改造內容。重點支持改造2000年底前建成的老舊小區，可以適當支持2000年後建成的老舊小區，鼓勵各地通過發行地方政府專項債券籌措改造資金。同時，我市每年用於城市更新的資金重點向老舊小區改造予以傾斜，按年度計劃方案予以資金支持。
二是合理落實居民出資責任。按照誰受益、誰出資原則，積極推動居民出資參與改造，可通過直接出資、使用（補建、續籌）住宅專項維修資金、讓渡小區公共收益等方式落實。鼓勵居民通過捐資捐物、投工投勞等支持改造。
三是推動社會力量參與。引導專業經營單位履行社會責任，出資參與小區改造中相關管線設施設備的改造提升；改造後專營設施設備的產權可依照法定程序移交給專業經營單位，由其負責後續維護管理。通過政府采購、新增設施有償使用、落實資產權益等方式，吸引各類專業機構等社會力量投資參與各類需改造設施的設計、改造、運營。支持規范各類企業以政府和社會資本合作模式參與改造。支持以「平台+創業單元」方式發展養老、托育、家政等社區服務新業態。
（六）工作目標
按照共建共治共享和基礎類應改盡改、完善類能改多改、提升類積極推進的要求，充分徵求群眾需求和意願，科學編制老舊小區改造規劃和年度改造計劃，落實「綜合改一次」的要求，做到「一小區一方案」，合理確定改造內容，形成改造清單，突出創新驅動，彰顯文化底蘊，留住城市記憶，杜絕政績工程、形象工程，著力解決群眾「急難愁盼」問題，真正做到使老舊小區改造不「傷筋動骨」就能「脫胎換骨」。鼓勵開展老舊小區改造示範申報項目，突出示範引領作用。
三、我市工作進展情況
2022年，我市將改造59個老舊小區，惠及6670戶，改造面積67.25萬平方米，預計投資2.9億元。老舊小區改造示範項目6個，其中，海勃灣區4個（包括1個自治區級示範項目），烏達區1個，海南區1個。今年11月底前，將2000年底前建成小區中剩餘的51個全部改造完畢。
截至目前，我市改造工作一是結合老舊小區改造三年行動計劃目標，市委、市政府與各區區委、區政府簽訂責任狀，層層傳導壓力，確保責任落實到位，建立「一年一交帳，三年交總賬」的工作目標。二是為了合理確定改造內容，我局聘請第三方對各區2022年「一小區一方案」老舊小區改造工作進行評審，各區依照評審報告，完善改造方案，明確改造重心。三是目前全市59個小區已完成招投標工作，已於3月15日陸續開工建設。
四、目前存在的問題
一是資金申請存在缺口。今年，我市已申報的老舊小區專項支持資金1.98億元，已下達財政資金4063萬元。由於國家發改政策調整後（燃氣管道老化更新改造相關投資佔中央預算內投資需求的比重不得低於70%），我市第一、第二批中央專項資金僅1個項目符合爭取上級資金條件（中央預算內支持資金710萬元）。我市烏達、海南兩區均已對全區大部分燃氣管網進行升級改造，導致多數改造項目不滿足燃氣管網改造相關要求。目前，我市正在申請第三批中央預算內投資1.5億元（海勃灣區）。
二是改造宣傳力度不夠。老舊小區改造過度依賴政府主導，宣傳方式單一，宣傳效果不到位，群眾積極性不高。
五、下一步的工作
一是積極爭取向上資金。主動對接自治區相關部門，全面掌握政策動向，做好信息收集傳達工作，協助三區最大限度爭取中央、自治區各項補助資金。
二是保質保量推進改造。按照「一小區一方案」的實施方案，配合包聯幹部，督促各方嚴格工作責任，落實「綜合改一次」的要求，實現老舊小區改造項目化管理、清單化推進，確保包聯地區老舊小區改造工作順利推進。
三是加強政策宣傳引導。充分利用融媒體、電視、報刊、網路等多種渠道，大力宣傳老舊小區改造的重要意義和工作成果，積極推廣改造過程中的典型經驗，提高社會公眾對城鎮老舊小區改造的認識，形成社會廣泛支持、群眾積極參與良好氛圍。
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㈣ 什麼是老舊小區物業自治管理模式
1、老舊小區是指那些建設時間過長、業主居住時間過長、設備設施老化、房屋壽命縮短、場地場所損壞、業主產權變更頻繁的小區。這類小區的管理和服務難點在於設備設施不齊，業主生活不方便，物業安全管理困難的小區。
2、物業自治的模式，可以成為「准物業」的模式，也就是對設備設施進行改造升級，便於生活。如開展對道閘的修復，方便業主車輛的監控，減少逃費行為產生。
3、物業自治模式，最主要的派駐一定比例的物業管理人員，如保安、保潔、綠化、維修、客服，或者將上述五個基礎服務工作精簡，比常規的物業小區的人數要少，這樣開支減少了，業主能夠承受。
4、這種模式的物業管理，並非是以營利為目的，而是以業主居住舒適度為主。甚至很多老舊小區的物業管理，都是虧本的，但是政府的居委會、街道辦等會拿出一定比例的資金來支持物業管理，特別是在公共區域方面，如道路清掃、垃圾清運等方面來減少業主的支出。「准物業」的管理模式是在市場競爭條件下無奈之舉，也是市場化競爭淘汰的結果，因為物業公司作為商業單位，無利不起早是本性，但是也有公司在做著擔負起社會責任的事情，如萬科也在這方面開始突破、桂碧園也是。
㈤ 老舊小區物業該怎麼管理
就老舊小區停車管理而言，需要進行智能化的管理，居民小區的智慧停車場景，在很大程度上可以參考借鑒近幾年大力推廣建設的城市級智慧停車項目經驗，建議參考目博科技定製的小區停車管理方案，很有借鑒意義；
目博科技憑借多年積累和落地的大量智慧停車項目實施經驗，推出
「基於表貼地磁的小區地下停車場車位智能管理系統」、
「雲智能車位鎖系統用於私人車位防佔用及私人車位共享」、
「基於雙模地磁與監控球機聯動的消防通道違停預警智能化管理系統」、
「基於雲智能車位鎖運用的新能源充電樁無人值守智能化管理系統」
等貼合居民小區精細化停車應用場景的解決方案，站在專業和創新的角度提供老舊小區改造「新方案」。
達到：小區地下車場余位信息精準顯示、一目瞭然，車主無需浪費時間找空位；私人車位惡意佔用保護，驅車上班時，車位閑置時間可共享出租賺取額外收益；消防通道車輛違停，管理人員實時收到預警信息並及時到場處理，在不需要增加巡邏人員的前提下，同時還能時刻保持消防通道通暢，極大提高管理效率，降低消防安全風險；新能源充電樁充電車位使用率大大提高，無關車輛經攝像機識別後無法開啟車位鎖停車，真正做到新能源充電樁物盡其用，新能源汽車有位可停、有電可充，的效果
㈥ 如何加強老舊小區長效管理
當前，加強老舊小區管理，應切實做好以下幾方面工作：
1、健全機制，完善網路
一是按照「重心下移、屬地管理」的原則，加強老舊小區管理的組織領導。成立區住宅物業管理工作協調領導小組，區住建局下設辦公室，負責組織實施住宅小區的物業管理協調工作。民政、執法、市容、司法、公安等職能部門根據各自職責，做好相關工作；街道負責指導業主委員會選舉、換屆工作，調處物業管理糾紛、應急處置等；社區要建立物業管理聯席會議制度，召集主管部門、業主委員會、物業服務企業等參加，定期收集居民建議，協調解決物業管理中的疑難問題，在解決社區重大糾紛應急方面的作用。逐步形成「區政府負責、部門協調、街道組織、社區落實」的管理格局。
二是積極推進老舊小區業主委員會建設工作進程。對於條件成熟的小區，街道要積極指導，依法成立業主委員會；對產權關系復雜，不具備條件的小區，可成立小區管理委員會。通過業主委員會將業主訴求反映給政府，協調溝通解決問題，減少上訪率。
三是進一步加大對駐區物業公司的監管、扶持力度。要建立聯評機制，對物業公司的評審定級，要充分徵求、聽取、吸納街道、社區及業主的意見。要建立准入、退出機制。建立物業管理公司的動態管理信息庫，對進入的物業公司，要嚴格審查；對於動輒退出的物業管理公司，要採取全區通告、暫扣營業執照、3年內不準再次進入本轄區等措施嚴加制約。要建立物業獎勵機制。設立老舊小區物業服務獎勵基金，通過以獎代補形式，對聯評中等級較高的物業公司予以獎勵。
2、——分類實施，逐步整治
老舊小區類型不同、整治也應有別。對於個別「先天不足，後天老化」情況過於嚴重，改進管理的餘地極為有限的老舊住肆尺宅小區（主要是上世紀80年代以前建設的小區），要納入舊城綜合改造計劃，通過拆舊建新從根本上解決問題。對於近期沒有改造計劃但有整治提升空間的老舊小區（主要是上世紀80年代以後建設的小區），可通過逐步整治，讓惠於廣大居民。
一是在條件允許的情況下，加大投入、分期治理、逐年解決。可依據小區破損程度，同時參考建設年代，對老舊小區進行排序。每年選擇若干個小區進行試點，打造樣板工程，發揮示範作用，逐步完成老舊小區的綜合整治提升工作。整治重點包括影響居民日常生活的水、電、氣等問題，以及環境整治、道路、綠化、照明、健身等其他基礎設施建設。
二是要多措並舉解決資金難題。老舊小區整治提升投入大、問題復雜，單靠區政府力量難以有效推動，必須依靠市委、市政府的大力支持。建議市上加大資金、政策支持力度，設立「老舊小區維修專項資金」，由市、區兩級財政解決，並研究出台相關政策，明確籌資途徑、出資比例。如，對有主管部門的老舊小區，按照市財政、主管部門一定比例出資投入；對沒有主管部門的小區，按照市、區財政一定比例投入；老舊小區水、電、氣等專業經營設施設備，由專業經營單位承擔專業經營設施分戶計量裝置的維修、養護、更新等責任及相關費用；房屋建築本體設施由業主承擔，有大修基金的提取大修基金，沒有大修基金的，按「一事一籌」的原則，由業主分攤。
3、因地制宜，創新管理
老舊小區基礎條件不一，其產權性質、房屋年限、業主結構、配套設施等方面差異很大，情況復雜，物業管理必須因地制宜，區別不同情況採取相應措施。
一是對於初步具備條件的小區和經過整治可以達到引入規范化管理的小區，要積極創造條件引入規范的物業管理，把管理權交給業主與物業。街道、社區要幫助、指導各小區組建業主委員會或小區管理委員會；小區業主委員會（管委會）根據實際，選擇合適的物業公司，確定服務標准和收費標准；政府相關部門要加強宣傳、監管，引導物業管理公司提高服務水平。
二是對於條件較差，難以請到專業物業公司的，可以採取「1 N」的自治管理模式，可有效減少居民需要交納的物業管理費用。「1」：即小區自治管理小組。在社區的引導幫助下，小區居民採取自願方式，成立自治管理小組，按照「自我管理、自我服務、非營利性、費用均攤」的原則，管理居民事務。成員由熱心公益事業的小區樓棟長、黨員及部分居民組成，採取抵償、免費等不同形式。「N」:包括聘請專業人員、服務外包、居民互助及引入非營利性物業服務機構等多種方式沖攔。其中，服務外包是將物業管理散雹胡中的專業服務部分外包給專業物業機構；居民互助是居民自己向小區自治管理小組報名提供綠化、保潔、維修水管等相關服務，並因此獲得部分收入。
三是對於條件較差且無法實施自治管理的小區，可以採用保障型管理模式。成立依託於街道的非營利性物業服務機構，廣泛吸納轄區就業困難人員組成，經培訓上崗，通過向居民低收費以及多方籌措資金等方式，實現准物業管理的市場化運作。
無論採取何種管理模式，在運行過程中，均可充分整合小區資源，多方籌措資金，通過院內泊車抵償服務、便民設施的收入等，彌補資金短缺，確保管理服務到位。
4、加強宣傳，營造氛圍
要廣泛深入宣傳《物業管理條例》，營造依法管理、依法履行義務、文明有序的物業管理良好氛圍。
積極引導居民轉變觀念、更新觀念，盡快實現由計劃經濟條件下的福利性生活方式思維向市場經濟條件下有償服務的思維轉變，樹立「花錢買服務」的意識。
要加強對物業管理工作的組織領導，加大考核與監督檢查力度。對在物業管理中做出突出成績的街道、社區、業主委員會、物業管理公司的管理經驗和先進事跡進行總結推廣，大力進行表彰獎勵。提高物業管理公司服務水平和服務能力。加大對物業管理從業人員的培訓，提高服務意識、專業技能和服務水平，充分運用科學管理技術，優化服務質量，真正營造安全、整潔、文明、舒適的居住環境。
㈦ 老舊小區物業管理新模式是什麼
老舊小區物業管理新模式為民主化決策，有利於將居民需求和願望放在第一位；專業化運作，提高物管質量；
預算化管理，提升資金使用績效。各地有必要在老舊小區改造過程中對其大膽探索。做好城鎮老舊小區改造工作，需要在改造中因勢利導，同步確定小區管理模式、管理規章及居民議事規則，建立小區後續管理機制。
此前，一些地方推行「職業經理人」物業管理模式，有效解決了社區居民反盯纖響強烈的問題，社區環境明顯改善，為老舊小區改造提供了有益思路。
(7)老舊小區改造後物業怎樣管理擴展閱讀：
物業管啟則仔理的介紹如下：
應拓寬視野，挑選「千里馬」投身物業管理。當前，社會上熱心社區工作，能夠勝任「職業經理人」工作的大有人在。不妨向社會公開招聘，在平等競爭的基礎上，選聘德才兼備、專業能悄汪力強的人擔任職業經理人。
應強化監督，規范職業經理人履職行為。參照現代企業管理制度，明晰社區居民議事會與職業經理人的權責，既要保證職業經理人擁有充分的管理自主權，又要發揮好社區居民議事會和廣大居民的監督作用。
㈧ 老舊小區改造及社區物業管理的問題和對策
隨著城市建設步伐的加快，環境優美、功能齊全、管理先進的新建住宅小區如雨後春筍般涌現出來，給居民們帶來強大的視覺沖擊和心理感受，已經成為了城市建設和管理水平的重要窗口，相比之下一些老舊小區就顯得黯然失色。煙台市芝罘區作為中心區、老城區，有常住居民31.6萬戶，其中，無物業管理老舊小區居民15.4萬戶，佔全區總戶數的48.7%。由於建成時間長、基礎設施差、管理不到位等原因，這些老舊小區在住宅區改造及社區物業管理工作方面，存在著很多現實的困難和問題。
一、困難和問題
一是產權復雜，維修資金缺失。老舊住宅區產權情況復雜，統一管理難度較大。同時，由於改制、破產等原因，個別老舊小區已無管理主體，處於「失管狀態」，雖然前期我區對轄區的無人管理小區進行了升級改造，但由於沒有後續管理，環境不容樂觀，違章建築、佔道經營、破牆開門、開店、毀綠占綠的情況比較普遍，綠地雜草叢生，嚴重影響了小區秩序和容貌。此外，1999年以前修建的商品房基本上未按照建設部要求建立維修資金，無法滿足共用部位、共用設施的維修。老舊小區業主住戶對小區整治和引入規范物業管理的願望強烈，但在出資和繳費問題上態度消極，部分產權單位出於部門利益也不願意配合舊區整治和引入物業管理的工作。
二是居民認識存在誤區。在過去計劃經濟體制下形成的居民住房福利制度，讓很多老舊小區居民還存在很多無償享受服務的傳統思想，習慣了由原單位的房產管理部門的管房模式，多數居民認為實行物業管理就是想多收錢，額外增加生活負擔，即便要交錢最好也是由原單位來繳納。同時，居住在老舊小區的居民，老年人多、下崗職工多、特困家庭較多，系社會弱勢群體較為集中的區域，「誰享受、誰付費」的物業管理消費意識未形成。此外，群眾對物業公司提供服務的內容及標准要求不一致，對物業費的收取標准心理預期不一致。
三是工作推進中不配合問題較為突出。一方面，整治項目和內容難以統一。由於居住習慣不同，小區內居民對整治工作意見不一，尤其涉及居民切身利益的事項，如清理菜地、無花果樹、拆除違建等問題，很多居民不理解、不支持。還有部分群眾提出大量個性化改造要求，絕大多數要求既不符合整體改造規劃，也無相應資金支持。在無法滿足群眾要求的情況下，推進工作受到不同程度的阻力，群眾不配合、不理解情況時有發生，說服、解釋和勸解工作數量大、難度高。
四是物業管理企業水平參差不齊。各辦事處雖然全部完成了街巷保潔市場化服務外包招投標工作，確定了相應保潔服務企業進駐，但部分保潔公司不具備物業管理資質，或資質較差，屆時部分小區將出現保潔公司負責街巷保潔，物業公司負責小區的物業管理，容易造成責任不清、互相推諉，影響管理效果的問題。
二、意見與建議
一是要多方籌措改造資金。老舊小區居民收入普遍偏低，花錢買服務的意識較為淡薄，街道（園區）難以籌集整治和管理資金。要完成涉及15萬戶群眾的老舊小區改造工作，所需要的資金巨大，需要多方籌措。住建部門要積極向上爭取外牆節能改造、住房維修等專項補貼資金和相關政策扶持；經信、城管要加強對上溝通，協調供電、通信燃氣、熱力等單位將社區整治線路和設施的改造列入本單位工程計劃，並安排專項資金；區政府根據財力狀況，出資整治改造社區公共環境，增加便民設施。同時，可考慮引入社會資本的方式，採取政府、產權單位、居民個人和物業公司按比例共擔的方式籌集改造資金。
二是強化宣傳引導，建立長效機制。改造前，明確升級改造時間和目標並在小區顯著位置予以公示，讓業主能深刻感受到整治改造工作將會給他們帶來的切身利益；物業公司要採取多種形式進行物業管理有關政策法規和知識的宣傳，如建立微信公眾號，讓公眾理解實施物業管理的意義，提高廣大群眾對物業管理的認知程度，同時不斷提高服務質量和水平，為營造一個安全、美好、舒適的生活居住環境而共同努力。同時要增加物業服務透明度的宣傳，對服務項目、服務內容、服務標准都要在小區布告欄進行張貼，或者以其他方式讓業主知道。針對小區內物業繳費率低的情況，對小區業主物業消費觀念進行引導，廣泛宣傳《物業管理條例》和《山東省物業管理條例》，通過公示物業成本核算，物業和業主的權力和義務等方式，推動和監督物業企業全面履行職責，讓廣大業主知道物業收費的合理性和合法性，改變業主不交物業費的思想，提高小區物業繳費率。除此之外，還要逐步推進人民調解、法院受理、綜合執法等依法治理進社區進小區活動，建立起老舊小區管理的長效機制。
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三是貫徹有關激勵政策，引導物業公司多元經營。創造條件促進老舊小區內的多種經營，彌補維修管理經費的不足。嚴格落實《關於推進全省老舊小區整治改造和物業管理的意見》（魯建發〔2015〕14號）有關要求，出台有關政策激勵老舊小區物業企業。一是規模經營激勵，通過支持物業規模化經營降低成本。二是特許經營激勵，將物業管理區域內的廣告發布權、便民服務亭設置和經營權、停車收費權、快件智能存儲櫃場地租賃收費權一定交給物業企業，彌補其物業費。三是拓展經營激勵，允許物業企業開展家政、維修、安裝等便民服務，並收取約定費用。四是後續經營激勵：對自願接管老舊小區建築面積5萬平方米以上、簽訂物業服務合同3年期限以上的骨幹物業企業，在今後參與物業項目投標時其評標總分自動上浮10%。鼓勵物業公司搭建專業的信息服務平台，讓業主的需求與社會服務資源的提供在這個平台上實現對接，比如青華社區的「速易遞」；租賃和房地產中介。物業管理在這方面有很大優勢，隨著房地產三級市場的活躍，老舊小區所具有的地域優勢和配套優勢，使得租賃和交易會越來越活躍。
四是逐步建立老舊小區專項維修資金。1999年以前的商品房基本上未建立維修資金。公房出售房屋和集資建房房屋雖然提取了維修資金，但市房屋資金管理中心不同意動用本金，共用部位和共用設施的維修資金仍然缺乏。針對上述情況，一方面積極協調市房屋資金管理中心必要時可動用維修資金，同時要積極探索維修資金穩妥投資增值的方式方法，不斷壯大維修資金規模。另一方面，針對舊的小區沒有維修基金，靠物業是很難把專項維修資金籌集起來這一情況，政府要採取適當方式建立老舊小區專項維修資金。同時要設立老舊小區應急管理基金。小區出現井蓋丟失、下水道堵塞、化糞池漫溢等問題由政府設立應急維修基金解決，待事後由責任主體補交有關費用，維修事宜由管理責任主體居委會或物業公司負責，避免因資金難以落實導致問題久拖不決。
五是發揮好小區群眾領袖作用，理順情緒，化解矛盾。老舊住宅區整治改造和社區物業管理是一項復雜的系統工程，涉及的群眾多、環節多、細節多，難免出現矛盾和問題，如住戶分攤資金落實、群眾不理解、不配合等問題，這就需要發揮好小區樓片長等群眾領袖的作用，架起與群眾聯系溝通的橋梁紐帶，廣泛徵求群眾的意見建議，理順情緒，化解矛盾。對一些關乎群眾切身利益的問題，如信箱、監控的數量和點位，防盜門的樣式、品牌及需要居民承擔的資金數額，小區內樹木花草等處理等，難免出現意見不統一的情形，這時既要面對面徵求、召開懇談會等形式，徵求群眾的整治意見，在保證絕大多數人利益的同時要做好其他群眾情緒理順工作。此外，在管理方式上，可以考慮社區自治。適時成立業主委員會，由社區居委會協同業主委員會在廣大業主和社區失業人員中優先招聘服務人員，並通過購買服務的方式對公共設施進行檢修，形成自主管理的模式。物業費由業主委員會負責收取並在固定位置定期公示費用收支情況。對於服務不到位的，由業主委員會負責收集投訴意見並更換服務人員。
六是積極協調，形成工作合力。區政府要重點做好對上的協調溝通，充分發揮供電、供水、供暖、供氣等公共服務企業在老舊小區改造和物業管理中的重要作用，尤其是對一些前期沒有並網管理且老化嚴重的小區，爭取優先改造移交並網管理；城管局要推進綜合執法進社區、進小區，對居民區存在的亂搭亂建和違章建築要加大執法力度，配合社區和物業公司做好清理整頓。建議深入理順區街城管體制，將開放式無人管理小區環衛保潔、園林綠化等責任徹底下放街道，企事業單位自管小區日常管理也由街道負責指導監督。並賦予街道（園區）物管企業進駐的初審權，由街道（園區）結合轄區實際與骨幹物業公司簽訂《物業管理合作協議書》，接管其轄區范圍內的開放式無人管理小區。同時，將物業服務企業的資質申報下放到所在街道（園區），即物業企業的資質申報、年審資料，必須先經街道（園區）受理審核後，才能交由區住建部門審批備案，從而使街道（園區）掌握物業服務企業的「緊箍咒」，為推動物業管理和社區管理有機結合創造條件。
七是堅持市場化運作與政府托底並行的工作方法。居住在老舊小區的居民，老年人多、下崗職工多、特困家庭較多，系社會弱勢群體較為集中的區域。對這部分群體，需要政府部門進行補貼，做好保障，逐步建立起「街道主導、建管並舉、市場化運作、政府托底」的工作機制。在具體操作上，要採取先整改，再收費的方式，以改造的實際成效贏得群眾對繳費的支持。對老舊小區本著「物業公司先期介入、小區先行整改、整改後交付物業管理服務」的方式統籌推進老舊小區的改造和物業管理工作，「改造一個，交付一個，成熟一個，收費一個「的原則有計劃、分批次地推進，有序擴大物業管理的覆蓋面。對改造驗收合格的老舊小區，交付物業公司管理，待物業服務得到絕大多數居民滿意的情況下，啟動物業繳費，實現企業化運營。
八是統一規劃設計，統籌協調推進。在小區前期的改造規劃上，建議聘請專業機構，統一進行規劃，重點是要做好管網、線路等基礎設置的改造規劃，避免重復改造、重復施工等問題。在小區物業管理上，應統一物業管理，避免多頭管理。可考慮全區統一招標一個有實力的物業公司，不但可以保證後期物業管理質量，而且可以通過規模化降低企業成本，減少政府補貼，減輕財政負擔。 ;