『壹』 怎樣做好物業管理工作
導語：怎樣做好物業管理工作?物業服務的誠信，最經常、最大量的體現在兩個字上，這就是——“時效”，也就是服務的時間和效率。簡潔地說，在業主看來，你物業服務企業，接受業主訴求服務時，守時=守信、失時=失信，這是“時間”的檢驗。
怎樣做好物業管理工作
(一) 物業管理服務要做到“五知”：
1、 知人——知道服務對象是誰。一個管理區域居住著千百之眾的人群，這是一個比較繁雜的群體，有男女老幼，有當官的，也有為民的，有富裕的，也有貧寒的，有素質高的，也素質低的。 因此我們對服務對對象盡量做到熟知，很有利於有針對性的做好服務。
2、 知心——要了解為主服務的心裡需求，一般來講，業主有以下十個方面的需求： (1) 業主需要受到尊重——“業主是我們的衣食父母”;
(2) 業主需要誠信——“誠信是打開業主心靈之門的金鑰匙” ;
(3) 業主需要受到關注——“業主的冷暖我先知”;
(4) 業主需要及時溝通——真城面對、坦誠直言;
(5) 業主需要小區安全——安全才是美夢的港灣;
(6) 業主需要優美環境——好環境才有好心情;
(7) 業主需要服務的方便快捷——瑣事帶來的是煩惱;
(8) 業主需要看到員工的微笑——員工生機勃勃，滿面春風;
(9) 業主需要家的感覺——勝似親人一家人;
(10) 業主需要超值享受——“這點費用交得很值”
3、 知愛——要用愛的偉大力量去愛業主。愛博大精深，愛像陽光雨露，滋潤萬物，愛像山間流水令人心曠神怡。我們只有對業主愛得深厚，我們的服務追求才會無怨無悔， 我們要有博愛的胸懷， 才容得下業主的一切。
4、 知事——知道物業管理服務工作具體事務，只有知道要做什麼事，才能爭取服務主動性，物業管理服務最怕心中無數，心中無數就會被動挨打。
5、 知為——知道每件服務工作怎麼去做。既要符合法律、政策要求，又要符合情理道德規范。物管企業要長期提倡向雷鋒同志學習，人人爭做好人好事。
(二) 做好物業服務，保證服務質量的五個方面：
1、 追求物業管理服務質量——做到精益求精，細致入微，持續改進，無可挑剔：
2、 樹立物業管理服務形象——語言帶微笑的親和力，行為顯文明的感染力：
3、 提高物業管理服務能力——力求職業化、專業化，員工做到一門精多門通：
4、 講究物業管理服務特色——根據業主的需要，不斷推出具有特色的個性化服務;
5、 注重物業管理的服務效果——業主的滿意率+驚喜+社會口碑;
(三) 做好物業管理服務四點要求：
1、 堅持物業管理服務目的的一致性。
2、 物業管理服務要有透明度。
3、 要保持物業管理優質的持久性、擴展性。
4、 加強物業管理服務的規范性。
怎樣做好物業管理工作
(一)要進一步明確物業管理的主管職能部門。
由於物業管理工作以前沒有法律法規來規范，因此，各地的物業管理主管部門也不盡相同。隨著《物業管理條例》的實施，物業管理主管部門應統一起來。《物業管理條例》的規定是：“縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作”。
(二)小區的規劃、建設需要進一步的完善。
在小區建設之前，城市規劃部門要對小區的.修建性規劃進行控制，進一步完善各項基礎設施建設，尤其要注意的是要規劃好辦公用房和經營性用房，並要明確指出此辦公用房和經營性用房的最終產權歸該小區的全體業主所有(辦公用房和經營性用房的建設成本分攤在業主所購房屋的成本中)。《物業管理條例》規定，該經營性用房的收入用於該小區的基礎設施建設和物業管理，這是減少收費和減輕財政負擔的主要途徑。
(三)要進一步加強對物業管理重要性的宣傳。
要利用廣播、電視、報紙等各種有效途徑，針對人們普遍認為物業管理應該由政府管理的舊的思想觀念，採用人們喜聞樂見的形式，廣泛深入地宣傳規范物業管理工作對人們改善生活秩序、生活環境等的重要性，努力把人們對物業管理市場化運作的感性認識上升為理性認識。
(四)要根據即將實施的《物業管理條例》，制定符合我縣實際的物業管理辦法。
要充分考慮各小區的不同情況，有針對性地採取不同的物業管理辦法。可以採取企業管理和業主自營式管理相結合的辦法(業主自營式管理是指由某一區域的全體業主達成協議，由業主自己輪流承擔該區域的物業管理方式)，同時要把城市經營的理念引入我縣的物業管理。對於物業管理的收費標准應按照《物業管理條例》的規定，由政府物價部門根據縣城居民的收入水平進行確定。
(五)進一步規范我縣的物業管理市場。
物業管理行政主管部門要和工商行政部門攜起手來，共同加強對物業管理企業的資質、能力、服務質量的監督、管理。物業管理企業的資質由省建設廳審批。要重視物業管理企業及其人員的政治素質、法律素質建設，使其從觀念和意識上擺正與業主的服務合同關系或可稱服務與被服務關系，明確物業管理的概念實質是按照服務合同約定為業主管理物業，而不是本末倒置地象企業管理員工一樣去管理業主，真正按照《物業管理條例》的規定實現物業管理隊伍的高起點建設、規范化運作。
(六)進一步理順關系，加大工作力度，把物業管理機制引入未實行物業管理的居住區，變政府管物業為社會管物業，努力做好城市經營這篇文章，進一步推進城市化進程。
『貳』 物業管理方案怎麼寫
第三節
物業管理方案的制訂（掌握）
本節的內容是重點，作為一個物業管理師，編制物業管理方案是最基本的執業要求，因此，對這部分內容要給與足夠的重視。
一、制訂物業管理方案的一般程序
物業管理企業在確定參與招標活動後，應組織相關人員在對招標物業項目基本情況進行分析和對物業管理模式進行確定的基礎上，制訂切實可行的物業管理方案。制訂物業管理方案的一般程序為：
(1)組織經營、管理、技術、財務人員參與物業管理方案的制訂。
(2)對招標物業項目的基本情況進行分析，收集相關信息及資料。
(3)根據招標文件規定的需求內容進行分工、協作。
(4)確定組織架構和人員配置。
(5)根據物業資料及設施設備技術參數、組織架構及人員配置、市場信息、管理經驗等情況詳細測算物業管理成本。
(6)根據招標文件規定的物業管理需求內容制訂詳細的操作方案。
(7)測算物業管理服務費用(合同總價和單價)。
(8)對擬訂的物業管理方案進行審核、校對、調整。
(9)排版、印製、裝幀。
二、制訂物業管理方案的要求
(1)物業管理方案的內容、格式、投標報價必須響應並符合招標文件(包括答疑文件)中對物業管理服務需求的規定，不能有缺項或漏項。
(2)方案的各項具體實施內容必須是根據招標物業的基本情況和特點制訂；整體方案必須是在調研、評估的基礎上制訂；方案的內容必須符合國家及地方法律、法規的規定。
(3)方案中對招標文件要求作出的實質性響應內容必須是投標企業能夠履行的，包括各項服務承諾、工作目標及計劃、具體項目的實施方案等。
(4)制訂物業管理服務費用價格必須合理，具體實施內容應該在滿足招標方(或業主)需求的基礎上制訂設計科學、運行經濟的方案。如對於實行酬金制的物業管理項目，投標方不能為了取得穩定的利潤而制訂加大成本投入的方案；實行包干制的物業管理企業不能為了控制經營風險而制訂影響服務質量的方案。
三、制訂物業管理方案的要點及方法
(一)物業管理方案的基本內容
物業管理方案的基本內容主要包括招標物業項目的整體設想與構思、管理方式與運作程序、組織架構與人員配置、管理制度的制訂、檔案的建立與管理、早期介入及前期物業管理服務內容、常規物業管理服務綜述、費用測算與成本控制、管理指標與管理措施、物資裝備與工作計劃等。（記憶）
上述各項內容按其在物業管理投標活動中所起的作用可分為以下幾個方面。
1．關鍵性內容
(1)項目的整體設想與構思(包括項目總體模式與物業管理服務工作重點的確定)；
(2)組織架構與人員的配置；
(3)費用測算與成本控制；
(4)管理方式、運作程序及管理措施。
以上是體現物業管理企業管理理念、管理優勢和企業綜合競爭實力的關鍵內容，因此，在物業管理方案的制訂過程中，需要認真研究招標文件、深入調查分析招標項目的基本情況和業主的服務需求，運用科學、合理的方法編制切實可行的實施方案。
2．實質性內容
(1)管理制度的制訂；
(2)檔案的建立與管理；
(3)人員培訓及管理；
(4)早期介入及前期物業管理服務內容；
(5)常規物業管理服務綜述；
(6)管理指標；
(7)物資裝備；
(8)工作計劃。
『叄』 怎樣使用計算機來管理物業檔案
最簡單的用Excel表格形式，如果會用資料庫，就可自己編個小程序管理不是很多的檔案資料，如果更高級一點的可以購買一款檔案管理軟體（小型軟體，或單機板），如果資料更多還可購置更好的可開發功能的檔案管理軟體。