❶ 多地樓盤爛尾現象頻發，一旦出現這種狀況應該怎麼處理才正確呢
爛尾樓的出現不是孤立現象，因此應該有一個共同的解決方案和解決該問題的措施。總體而言，有三種方法可以解決爛尾樓的題：從發展源頭出發，加強對開發商資質的管理和對資金能力的監督。爛尾樓出現的一個非常重要的原因是房地產開發商的資格太弱，根本沒有足夠的資金實力。在整個項目開發過程中，任何資金問題都會導致資金鏈中斷。截至2019年11月，2019年共有330家房地產公司發布了與破產有關的文件，每年將近300家房地產公司將發布與破產有關的文件。到2020年，全國多達383家房地產公司宣布破產！可以看出，大多數房地產開發公司既沒有能力，也沒有財力進行房地產開發。因此，加強房地產開發項目的准備和管理是防止爛尾樓出現的重要前提。
嚴格執行現行房屋買賣制度，嚴格監督買賣資金。在沒有銷售之前，特別是在住宅開發項目未公開出售之前，即使有未完成的現象，也只會影響城市發展和建設的利益，而不會影響公眾。出售給公眾後，如果有爛尾樓現象，將影響成千上萬的家庭。因此，為了減少對大眾消費者的影響，嚴格的現有房屋銷售制度可以有效地削弱爛尾樓對大眾的影響。同樣，房地產項目出售後，要加強對銷售資金的管理，確保銷售資金更多，以確保房地產開發項目的最終竣工和交付。
❷ 房屋質量問題怎麼處理，哪些房屋質量問題可以要求賠償
好不容易買的房子，卻出現了質量問題，甚至嚴重影響居住。不少人為此焦急上火，當房子出現質量問題時，應該怎麼辦?房屋質量問題一般分為三種，一是房屋主體結構質量不合格，比如地基、承重牆有問題;二是嚴重影響正常居住使用的質量問題，比如不能正常供水供電，隔音效果不達標等;三是其他一般的質量問題，比如滲水、牆皮脫落等。針對不同的質量問題，法律上有不同處理方式。如是因房屋主體結構質量不合格不能使用，買受人可以請求解除合同和賠償損失。對房屋存在嚴重質量問題，嚴重影響正常居住使用的情形，法律容許購房者可解除合同並要求賠償損失。但買受人也可以要求賣房人進行修復，並由賣房者承擔由於修復造成的交付遲延責任或賠償其他損失。對於其他質量問題，由於未對居住使用造成嚴重影響，只能要求賣房人進行修復並賠償損失，不能要求退房。綜上所述，遇到房屋質量出現問題，需要根據不同情況決定採取什麼手段維權。法律規定了多種方法，具體選擇哪一種，當事人應該衡量採取哪種方式更有利於自己。
❸ 物業管理公司常常遇到的問題有哪些有解決的方法嗎
一般收費是個大難題!
但我個人不建議採用極端的方法。我所管轄區域還是以服務為首
我所在的盤才交房後，有個業主家裡水管除了問題，經檢查確實是工程遺留問題，跟工程方協調是肯定的，不過效果並不那麼明顯也不那麼及時。我每天都會給業主打電話，告訴他這件事情的進展情況，多和業主溝通，最後工程方沒有解決這件事情（意料之中），但業主並沒有責怪我。繳費時他對我說，工程那邊真TMDxxxxxx，但對物業並沒有很大的反感！
既然是服務行業，我覺得還是以服務為主，講究方法。
希望能幫到你!
❹ 房地產銷售中最常見也經常遇見的問題是什麼
跳單：你的客戶跳過你，直接找賣家，這就需要你和賣家簽署協議，你帶客戶至現場，需要開發商簽字確認該客戶是由你介紹過來的。
溢價：需要跟開發商商量好，能否進行溢價銷售，即高於開發商公布的價格銷售，高出的溢價，在你和開發商之間如何分配。如果沒有溢價，需要商量好你的傭金比例。
優惠：你介紹的客戶能夠享受其他的普通客戶享受的優惠政策（一般均能享受）。
❺ 房地產工作中遇到的問題及解決辦法
您好，我猜測你可能是房地產的銷售人員，所以關心這樣的問題。我在房地產銷售行業工作了6年，如果問到客戶常見的問題，那太多了，至少上萬條吧，多半是房屋年限、周邊配套、周邊的交通、學校片區劃分、房屋交付情況、如何交款等等，主要就是談話技巧，建議你買2本房地產營銷方面的書籍，網上有很多這樣的書 。
❻ 遇到房地產糾紛，該怎樣去處理，維護自己的權力
遭遇房屋糾紛，可以通過合法的途徑維護自己的利益的。房屋糾紛的處理主要可以和開發商調解協商解決，也可以提起糾紛訴訟。
房屋糾紛的類型
很多人在交付房子的時候遇到這樣那樣的問題，交付房屋關系質量驗收、逾期責任、風險負擔，雙方對房屋質量及相關問題經常產生糾紛。下面是上海房產律師咨詢就常見的十種糾紛並及相應解答意見。
一、一般質量問題，開發商應保修
一般質量問題包括裂縫、脫皮、空鼓、漏水、漏電等。因質量不符合合同約定或房屋通常品質，買受人可以拒絕接受，由出賣人承擔修理、更換、重做與賠償損失責任，逾期交付的，應當支付延期履行違約金。交付後質量問題產生或隱蔽瑕疵暴露的，出賣人應當承擔保修責任，拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行修復或者委託他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。
二、房屋質量不合格，業主可拒絕收房並提出解除合同
《建築法》61條規定：「建築工程竣工經驗收合格後，方可交付使用;未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。」工程驗收合格以取得《工程竣工驗收備案表》為標志，綜合驗收合格與規劃驗收合格則包括公共設施、綠化、道路、停車場等整體驗收，還包括取得規劃、消防、環保部門出具的認可文件。房屋交付前未經驗收或經驗收不合格的，買受人可以拒絕接受房屋，並請求解除合同。房屋交付後質量經核驗確屬不合格的，買受人可以主張相同權利。
根據《城市房地產開發經營管理條例》第三十二條：「商品房交付使用後，購買人認為主體結構質量不合格的，可以向工程質量監督單位申請重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，購買人有權退房;給購買人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。」《商品房銷售管理辦法》第三十五條：「商品房交付使用後，買受人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規定委託工程質量檢測機構重新核驗。經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人有權退房;給買受人造成損失的，房地產開發企業應當依法承擔賠償責任。」
由此可見，如果房屋質量問題不過關，購房者有權拒絕收房並解除購房合同。
三、遲延交付房屋，超過三個月可要求解除合同並賠償違約金
根據《解釋》第15條，出賣人遲延交付房屋，在催告後三個月的合理期限內仍未履行的，買受人可以請求解除合同，並要求出賣人承擔支付違約金、賠償損失等違約責任，但當事人另有約定的除外。「當事人另有約定」實質是出賣人事先在買賣合同中約定的允許遲延交房事由，該事由成立將免除出賣人的逾期交房的違約責任，故其合法性與公平性將成為爭議焦點。出賣人通常會將不可抗力、政府行為、社會事件、惡劣天氣、技術難題等作為免責事由。作者認為：能否免責應當考慮 1、出賣人是否能夠或者應當預見到;2、出賣人是否能夠或應該能夠解決;3、該事由是否足以導致延期施工。
不過在現實中，反映開發商延期交房的很多，但要求退房的卻很少。在逾期交房的博弈中，開發商總是大贏家。
也有購房者通過自己的努力，獲得了應有的賠償，維護了自己的合法權益，並且總結了自己的維權經驗：
1、所有業主一定要團結一致，維護自身利益;
2、業主要推選出代表與開發商交涉，而不是所有人一窩蜂形成混亂狀態;
3、一定避免肢體沖突，要告訴開發商，業主不是「扯皮」，而是要解決事情和維護應有利益;
4、拒絕開發商口頭承諾，要求出示書面證據，並簽章。
四、配套設施遲延或者不能交付
配套基礎設施包括水、電、氣、暖、通訊、有線、寬頻等;配套公共設施包括停車場、運動場、游泳池、道路、花園、綠化、醫院、學校、超市、會所等。基礎設施完備是買受人正常居住必備條件，如該設施缺乏，買受人可以拒絕接受房屋，逾期交付的，可以要求出賣人承擔違約責任。
銷售廣告對公共設施的描述具體明確，足以影響買受人是否購買與房屋價格的，應當視為要約，出賣人拒絕交付或遲延交付時，應當繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任
五、裝飾和設備不合約定
買賣合同經常約定出賣人提供精裝房，並在合同附件三和補充協議中約定裝飾材料與工藝標准。房屋交付時，買受人發現材料低檔、做工粗糙，因此與出賣人發生爭執。材料與工藝標准應當依合同約定為准，無約定或約定不明的，根據《合同法》62條確定。裝修不符合合同約定的，由出賣人承擔更換、重做、維修和賠償損失的責任。交付房屋時，出賣人必須提供室內空間檢測報告，否則買受人有權拒絕接受。裝修物存在有害物質如氨氣、甲醛、氡氣，造成室內空氣污染，危及人體健康 時，出賣人應當承擔賠償責任。
六、房屋相關資料不完備
房屋交付時，出賣人應當提供以下資料：
1、政府機構出具的《建設工程竣工驗收備案表》，較權威地證明房屋業已竣工驗收合格;
2、房屋測繪機構出具測繪資料，該資料用於權屬登記，也可以確定實測面積與約定面積之間的誤差;
3、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，前者是出賣人對商品住宅承擔質量責任的法律文件，後者是對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標准等作出說明，並提出使用注意事項的文書。
出賣人未提供第1和2項資料時，買受人可以拒絕接受房屋;未提供「兩書」時，有判例認為：「兩書」是為加強商品住宅質量管理，確保商品住宅售後服務水平，維護住宅消費者的合法權益而規定，未提供不構成拒絕接受房屋的條件。
七、房屋負擔其他權利或產權瑕疵
出賣人交付的房屋之上可能負擔多種權利，如銀行的抵押權、先買受人的債權、工程承包人的優先受償權;或者已被司法機關和行政機關依法查封或以其他形式限制房屋權利。買受人盡管領受房屋，但權利處於不穩定狀態，產權證書可能無法辦理，隨時將被真正權利人起訴騰房。如果出賣人事先未告知實際情況，買受人有權拒絕接受房屋。
房屋交付後，約定或者法定辦證期限屆滿後超過一年，由於出賣人原因導致買受人無法辦理房屋所有權登記的，買受人可以請求解除合同和賠償損失。如果屬於一房二賣或者隱瞞抵押的情形，買受人可以根據《解釋》第8、9條要求出賣人承擔懲罰性賠償責任。
八、規劃、設計變更應告知購房者
規劃涉及房屋乃至小區整體的環境與格局;設計則關系房屋的結構、戶型、朝向、空間尺寸、供暖方式等。如果出賣人擅自變更規劃與設計，可能影響房屋的使用功能、舒適程度、增值潛力等，買受人購房目的將受到重大影響甚至落空，故出賣人應當尊重買受人的知情權，如實告知變更情況，由買受人選擇繼續履行合同還是解除合同。
房屋交付時發現規劃與設計變更，出賣人未事先告知或者未如實告知的，買受人可以拒絕接受房屋和請求解除合同，並要求出賣人承擔違約責任。
九、前期物業糾紛
物業管理企業本應由業主大會選聘，由業主委員會簽訂物業服務合同。但物業建成至業主大會之前，必需實施物業管理，出賣人可基於第一業主身份選聘物業企業實施前期物業管理。前期物業管理的內容與正常時期物業管理基本一致，買受人權利義務亦基本一致，可以接受物業企業服務，同時應當接受前期物業合同與業主臨時公約約束，按時交納專項維修資金、物業服務費用。前期物業服務可以約定期限，但期限未滿、業主委員會與物業管理企業簽訂的物業服務合同生效，前期物業服務合同終止。
十、交納稅費糾紛
出賣人經常將交納或代收相關稅費作為交房條件，買受人則持相反意見。對此應當具體分析：
1、合同約定由出賣人代為過戶手續的，買受人必需交納必需辦證費用，包括契稅、印花稅、產權登記費、證件工本費、測繪費、公共維修基金。如無此約定，由買受人申請辦證，直接交納稅費;
2、水、電、氣、暖、有線、寬頻的建設費與開通費，買受人是否必需交納應當考慮：出賣人是否事先承諾必需提供;該費用是否列入項目開發成本;該費用是否計算在銷售價格中;
3、買受人必需交納物業管理費，但出賣人或物業管理企業不得以交費作為交房的條件。
在收樓時到底要交多少費用，很多業主並不清楚，所以往往助長了發展商亂收費的行為。在這里要提醒，按規定，一次性繳交費用如下：
1.水電費周轉金，多層住宅200元/戶;高層住宅400元/戶;水、電費周轉金必須專戶儲存，專款專用，並定期公布使用情況，接受業主或業主委員會監督。業主直接通過銀行自動繳費的，可不收取。
2.裝修保證金，多層住宅最高不超過800元/戶;高層住宅最高不超過1500元/戶。
房屋糾紛的訴訟
一、起訴要件及內容
起訴必須符合下列條件 :
原告是與本案有直接利害關系的公民、法人和其他組織 ;有明確的被告;有具體的訴訟請求和事實、理由;屬於人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。
起訴應當向人民法院遞交起訴狀，並按照被告人數提出副本。原告應預交案件受理費，如申請緩交、減交、免交的，要提出書面申請，並附有特因證明或其它證明材料等。
當事人必須依法正確地行使訴訟權利，按法院的要求提供必須提供的訴訟材料。
二、舉證指南證明等
訴訟當事人應仔細閱讀本院送達的《民事訴訟案件舉證通知書》，並按照其規定盡可能全面地向本院提供認為可以證明其主張
或反駁對方意見的證據材料等。以下為您提供幾種典型房屋糾紛案件通常情況下的舉證指南，供您在訴訟中參考。
(一)房屋糾紛的共同證據
當事人的戶籍證明、身份證明、如個體工商戶或法人組織的， 還應提供營業執照及法定代表人、負責人的身份證明 ;房屋所有權證或使用權證等。
(二)房屋買賣糾紛的證據
1、提供買賣房屋的合同，已辦理所有權轉移手續的，應出具產權證明。雙方收、付款的證據，有證人證明的，提供證人(包括證人的姓名、地址及證人與當事人的關系)，房屋買賣後房屋交付情況證明等等。
2、出賣共有房屋的，提供其他共有人同意的證明及有優先購買權者 (共有人、房屋承租人等)放棄優先購買權的證明等等。
(三)房屋騰退的證明
房屋產權證或公有住房使用證，騰退人原住房情況證明等。
(四)房屋租賃糾紛的證據
房屋產權證或公有住房使用證，房屋租賃合同。如要求承租人騰房的，要提供承租人有騰房能力的證據，如出租房被承租人轉租他人的，需提供轉租的證據等。
(五)房屋回遷安置糾紛的證據
原房屋動遷的時間、地點、被動遷人口的證據 ;被動遷房屋的"住戶遷出通知"、"准住通知"、及"回遷安置協議書";屬貨幣安置動遷的，需提供動遷部門貨幣安置協議;拆遷人與被拆遷人達成的拆遷補償安置協議的證明等。
(六)房屋居住權糾紛的證據
爭議房屋共同居住人口及其相互關系的證明，有關單位或居住地社區的證明 ;要求共同居住人騰房的，提供其有騰房能力的證明等等。
(七)房屋確權糾紛的證據
提供土地、房產登記證、房屋買受、繼承、析產、受贈等證明 ;建房申請、有關部門批准文件等證據;確認房產共有，應提供共同投資建造、翻建、繼承、受贈、共同投資購買的證明等。
三、地域管轄
因不動產提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄。
四、訴訟時效
一般訴訟時效為二年，延付、遲付、拒付租金訴訟時效為一年;最長訴訟時效為二十年，即從知道或者應當知道自己的權利被侵害之日起計算。如在訴訟時效的最後六個月內，確實不是由於原告的過錯，而是由於不可抗力或者其他障礙不能行使請求權的訴訟時效應當中止計算，從障礙原因消除之日起，訴訟時效期間繼續計算。
上海房產律師咨詢解答房屋糾紛的處理辦法
第一，凡以房屋為標的物的房屋確權、使用、買賣、租賃、典當、抵押等民事行為發生的糾紛，以及與房屋相關聯的房屋裝修、裝潢、設計、附屬設施的歸屬糾紛，當事人有權直接向人民法院提起民事訴訟。
第二，拆遷人與被拆人因拆遷補償、安置等發生糾紛，雙方協商達不成協議的，由批准拆遷的主管部門或房屋拆遷主管部門的同級人民政府裁決，當事人對裁決不服的，可在接到裁決書之日起15日內向法院起訴。
第三，單位內部建房、分配公房使用權，是單位內部行政管理行為，職工對分房有意見，或者單位分房不合理引起的糾紛不屬於法院受理范圍，而應由本單位或者有關行政部門解決。
第四，單位分給職工住房使用權並訂有分房合同的，職工由於本人原因離職、辭職，或被單位開除時，單位根據合同要求收回公房使用權，由此引起的糾紛可向法院提起民事訴訟。
第五，因為有關部門審批建築不當，影響他人通風、採光或者由於污染引起的糾紛，當事人可向有關部門申請解決，也可以向法院提起行政訴訟。
第六，因違章建築引起的房產糾紛，以及因違章建築的認定、拆除引起的糾紛，行政機關不依法處理或處理不當，當事人不服的，可以作為行政案件提起訴訟。但是，當事人以違章建築物為標的發生的買賣、租賃、抵押等民事糾紛以及因違章建築妨礙他人通風、採光等引起的相鄰糾紛，可以作為民事案件向法院起訴。
打房產官司還應注意以下事項：首先，根據《民事訴訟法》「誰主張、誰舉證」的原則，在提起房產訴訟時，應提出明確的請求事項。圍繞這些訴訟請求，向人民法院提出有效證據。例如：因房屋質量問題向開發商索賠時，就需要提交購房合同、開發商提供的房屋質量保證書，房屋質量與合同及開發商承諾事項不符，給住戶造成的財產損失的客觀證據材料等。
其次，如當事人對法院一審判決不服，可在收到判決書之日起15日內向上一級法院提起上訴;如果對二審判決仍然不服，可在終審(二審)判決發生法律效力後2年內提請再審;或者按照《民事訴訟法》第一百八十七條的規定，提請檢察機關依法提起抗訴。
其三，為確保判決的順利執行，當事人可根據《民事訴訟法》第九十二條的規定，申請人民法院對被申請人的相應財產採取保全措施。另外，按照《民法通則》關於訴訟時效的規定，當事人在提起房產訴訟時，須在法律規定的2年訴訟時效期間內提出，以免喪失訴訟權利。
房地產糾紛除通過訴訟或由相應的行政機關處理外，對因房地產的所有權、使用權、買賣、租賃和拆遷等方面引發的糾紛，還可以由雙方在簽訂合同或發生糾紛時訂立仲裁條款或協議解決。根據仲裁條款或協議約定，提交給仲裁機構裁決。但是，根據《仲裁法》的規定，下列糾紛不能仲裁：1.人民法院已經受理或者審理辦結的房地產糾紛;2.涉及離婚、收養、監護、繼承、析產、贈與的房地產糾紛;3.涉及落實政策問題的房地產糾紛;4.依法應當由行政機關處理的房地產行政爭議;5.經過公證機關公證後發生爭議的房地產糾紛;6.機關、團體、企業、事業單位內部分房的房屋糾紛;7.駐軍內部的房屋糾紛。
❼ 物業管理常見的問題及解決方案
物業管理常識性問答問:
1、 業主委員會依法如何產生？
答：住宅區入住率達到百分之五十以上或自第一個業主入伙之日起滿兩 年的，開發建設單位或其委託的單位應當及時告知區住宅主管部門，區住宅主管部門應在接到告知之日 起六個月內召集第一次業主大會，選舉產生業主委員會，開發建設單位應當協助召集業主大會。
分期開發的住宅區，經已入住的過半數投票權的業主申請，區住宅主管部門可以召集臨時業主大會，在分期開發期間成立臨時業主委員會。臨時業主委員會的權利、義務與業主委 員會的權利、義務相同。問：
2、 業主委員會的成員必須是業主嗎？
答：業主委員會委員由業主大會在業主中選舉產生。業主委員會主任、副主任由 業主委員會在其委員中選舉產生。業主委員會可聘請派出所、居民委員會等有關單位的人員擔任業主委員會委員。業主委員會聘請執行秘書一至二名，負責處理業主委員會日常事務。問：
3、業主委員會有哪些職權？
答： （一）召集和主持業主大會；
（二）審議決定住宅維修基金和公用設施專用基金的使用；
（三）採取公開招標方式聘請物業管理公司對住宅區進行物業管理，並與其訂立、變更或解除委託管理合同；
（四）審議物業管理公司制訂的對本住宅區的年度管理計劃、住宅區配套工程和重大的維修工程項目；
（五）審議住宅區物業管理服務費的收費標准；
（六）監督物業管理公司對本住宅區的物業管理工作。問：
3、 開發商有權單方指定物業管理公司嗎？
答：住宅區開始入住後兩年內，開發建設單位自行或者委託物業管理公司對住宅區進行物業管理；業主委員會在此期間成立的，業主委員會應與開發建設單位簽訂委託管理合同，並行使本條例規定的各項職責，但不得終止委託管理合同；開始入住兩年後，業主委員會應依本條例規定聘請物業管理公司對住宅區物業進行管理，原開發建設單位在同等條件下可以優先承包管理。
在住宅區開始入住兩年後業主委員會仍未成立的，由開發建設單位自行或委託物業管理公司繼續管理。問：
5、開發商應當向業主委員會移交哪些建設施工資料？
答：（一）住宅區規劃圖、竣工總平面圖；
（二）單體建築、結構、設備竣工圖；
（三）下管網竣工圖；
（四）其他必要的資料。
開發建設單位應按規劃或合同的約定完成住宅區相關配套設施的建設。 問：
6、房屋的維修責任是如何劃分的？
答：（一）室內部分，由業主負責維修；
（二）房屋的外牆面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯 、機電設備、公用天線和消防設施等房屋本體公用設施，由物業管理公司組織定期養護和維修，其費用從住宅維修基金中支出。
（三）住宅維修基金由業主按規定分攤，分期繳納，由住宅區管理處以房屋本體為單位設立專帳代管，用於房屋本體公用設施的維修養護，不得挪作他用。
問：
7、什麼是公共設施專用基金，該基金如何管理使用？
答：開發建設單位應在住宅區移交時，按住宅區除地價以外的建設 總投資百分之二的比例，一次性向業主委員會劃撥住宅區的公用設施專用基金。公用設施專用基金用於購買管理用房和住宅區公用設施的重大維修工程項目。
公用設施專用基金由區住宅主管部門設立專帳管理。區住宅主管部門對業主委員會正常使用公用設施專用基金不得干涉。問：
8、《中山市住宅物業服務標准》規定普通商品住宅保潔服務應到什麼標准？
答：中山市住宅物業服務標准》規定普通商品住宅保潔服務范圍為：小區規劃紅線內，業主戶門以外；服務內容為：（1）有健全的保潔制度，清潔衛生實行責任制，有明確的分工和責任范圍；（2）設定垃圾集納地點，並每日將服務范圍內的垃圾歸集到垃圾樓、站，對垃圾（專用）樓、站、箱、桶及垃圾進行管理；（3）每日對保潔服務范圍內的區域進行一次清掃，做到服務范圍內無廢棄雜物；（4）對樓梯間、門廳、電梯間、走廊等的門、窗、樓梯扶手、欄桿、牆壁等，進行一周一次清掃；（5）按政府有關規定向服務范圍內噴灑、投放滅鼠葯、消毒劑、除蟲劑；（6）在雨、雪天氣應及時對區內主路、幹路積水、積雪進行清掃。（7）發生突發公共衛生事件時，應迅速組織人員對物業的共用部位共用設施設備進行清洗和消毒，加強對業主的宣傳維持正常的生活秩序。問:
9、物業管理企業在公共秩序維護服務方面承擔何種職責？是否應對業主人身和財產負責？
答：物業管理企業在公共秩序維護的主要職責是公共區域的秩序維護和公共財產的看管，包括：（1）相對封閉：做到小區主要出入口晝夜有專人值班，危及人身安全儲有明顯標志和防範措施；（2）維護交通秩序：包括對機動車輛和非機動車輛的行駛方向、速度、臨時停車位置進行管理，保持車輛行駛通暢；（3）看管公共財產：包括樓內的門、窗、消防器材及小區的表井蓋、、花、草、樹木、果實等；（4）夜間對服務范圍內重點部位、道路進行不少於一次的防範檢查和巡邏，巡邏不少於2人，做到有計劃、有記錄；（5）有發生治安案件、刑事案件、交通事故的處置預案；發生時，應立即採取措施，並及時報警和配合公安部門進行處理。物業管理企業原策上不對業主人身和戶內財產負有看護責任，但物業管理企業違反物業服務合同約定，導致業主人身和財產受到損失的，物業管理企業應依法承擔賠償責任。問:
10、物業管理企業是否可以將物業管理的專項服務委託專業公司？
答：可以，一個物業管理區域應由一家物業管理企業實施統一管理。物業管理企業可以將物業管理區域內的專項服務業務（比如保潔、綠化、電梯維護等）委託給保潔公司、綠化公司、電梯公司等專業性服務企業，但不得將該區域內的全部物業管理業務以並委託給他人。問:
11、物業管理企業在履行合同義務時，是否有權對違反業主（臨時）公約和物業管理規章制度的行為進行制止？
答：是。物業管理企業按照業主（臨時）公約的規定以及物業服務合同的授權，有權要求業主配合物業管理企業的管理服務，對業主違反業主（臨時）公約和物業管理規章制度的行為進行勸阻、制止或按業主大會、業主委員會的授權採取其他處理措施。問:
12、車輛停放時停車人享有什麼權利？應遵守什麼規定？
答：車輛停放時停車人有權按照停車管理協議的約定向收停車管理服務。同時停車人應遵守停車管理制度，交納停車管理服務費用，在指定的區域停放車輛，停放車輛不能佔用、堵塞消防通道和消防設施等。
問:
13、經濟適用住房小區如何交納物業服務費？
答：目前，按照〈〈廣東省物業管理條例〉〉建設部第33號令〈城市新建住宅小區管理辦法〉及地方有關物業管理法律、法規。經濟適用住房小區物業管理服務費用分為兩部分：物業管理服務費和電梯水泵運行維護費，電梯水泵的運行維護費按建築面積分攤計算。物業管理服務費用於公共區域的保潔、保安、小區綠地養護、化糞池清掏、小區的日常管理、房屋及小區共用部位公用設施設備的小修。收費標准為2.0元/平方米.月（綠化率30%以下），1.0元/平方米.月（綠化率30%以上）。有電梯和水泵的住宅，需加收電梯水泵運行維護費。問:
14、普通住宅如何交納物業服務費？
答：目前，按照省物價局、建設廳〈〈關於貫徹實施國家發展改革委、建設部〈物業服務收費管理辦法〉的通知〉〉及〈〈中山市物業服務收費管理辦法〉〉（中價〔2005〕57號），普通住宅的物業管理服務費分為兩部分：一、住戶個人交費項目1. 裝修房屋垃圾外運費2. 保潔費3. 保安費4. 各項費用統收服務費5. 車輛存車費（自行車、三輪車、兩輪摩托車、三輪摩托車）6. 機動車存車費；二、 產權人交費項目1. 綠化費2. 化糞池清掏費3. 管理費4. 小修費5. 中修費6. 大修費7. 小區共用設施維修費8. 電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等。問:
15、公房、安居房出售後，物業服務費用怎麼交納？
答：公房、安居房出售後，保潔、保安等使用人交費項目由購房人承擔，產權人交費項目包括綠化、管理、公共設施維護、化糞池清掏費用、電梯、水泵等，公房由原售房單位承擔，安居房由職工所在單位承擔。
問:
16、高檔住宅、非住宅類物業的物業服務收費如何確定？
答：高檔住宅、非住宅類物業的物業服務費採取市場調節價的定價形式。在業主大會、業主委員會成立前，按房屋買賣合同（或物業管理公約、房屋使用維護管理公約）約定的價格收取費用；業主大會、業主委員會成立後，由業主大會與物業管理企業協商定價。問:
17、交了住宅專項維修資金，還用在交大中修費嗎？
答：交了住宅專項維修資金後，不再交納房屋共用部位共用設施設備大中修費用。問:
18、自用部位、自用設施的維修養護費用怎麼交？
答：自用部位、自用設施的維修養護費用可以按年（季度、月）交給物業管理企業，也可以發生時再交納。問:
19、出租房屋時，物業服務費用由誰來交納？
答：出租房屋時，物業服務費用的交費義務為業主，如果業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。問:
20、開發企業已竣工但未出售的物業是否應交納物業服務費用？
答：開發企業已竣工但尚未出售的物業應全額交納物業服務費用。
問:
21、公房上市後，物業服務費用如何交納？
答：公房上市後，原有產權單位不再承擔交納物業服務費用的義務。物業服務費用由房屋購買人承擔。問:
22：電梯費用如何交納？首層要交電梯費嗎？
答：電梯費用由樓內全體產權人按建築面積比例分攤，首層住戶也要交納電梯費用，業主大會另有決議以及業主大會與物業管理企業另有約定的，從其約定。問:
23、物業管理企業收取停車管理費的，在停車管理中應承擔何種責任？
答：物業管理企業應負責停車秩序的維護，具體包括：有機動車、非機動車管理制度和管理方案；對進入小區的機動車輛進行登記發放憑證，出門憑證放行；保證停車有序，只提供場地不負責保管。（24小事設專人看管；長期存放的，應簽訂存車協議，明確雙方的權利義務。問:
24、裝修時也是否要交納裝修押金和裝修服務費？
答：裝修時，業主應當按照裝修服務協議繳納裝修押金和裝修服務費。對於裝修押金，業主裝修工程完工後，沒有違反協議的，物業管理公司應當退還押金。物業管理公司收取裝修服務費的，應承擔以下義務：有健全的裝修管理服務制度；查驗業主裝修方案，與業主、施工單位簽訂裝修管理協議，告知業主裝修注意事項；裝修期間，對裝修現場進行巡視與檢查，嚴格治安、消防和房屋安全管理；對進出小區的裝修車輛、裝修人員實行出入證管理，調節因裝修引發的鄰里糾紛；業主裝修結束後，應進行檢查。對違反裝修協議的要進行處理，問題嚴重的包行政管理部門；及時清運裝修垃圾，集中堆放時間不得超過三天。
問:
25、因開發遺留問題可以拒交物業服務費嗎？
答：不可以。開發遺留問題是業主和建設單位之間的法律問題，而物業管理費用是業主和物業管理企業之間的法律問題，二者不能混淆。業主拒絕交納物業服務費用是違反物業服務合同的行為，要承擔違約責任。對於開發遺留問題，業主應當與建設單位通過協商或訴訟解決糾紛。問:
26、業主或業主大會是否可以聘請專業機構對物業費用進行審計？
答：物業服務費用實行包干制的，業主大會主要對物業管理企業的服務質量進行考核，不對物業服務費用進行審計。物業服務費用實行酬金制的，業主大會與物業管理企業可以在合同中約定對物業服務支出或成本進行審計。審計機構由雙方共同委託，審計費用由全體業主承擔，審計結果對雙方都有約束力。 問:
27、建立專項維修資金的法律依據是什麼？
答：《物業管理條例》規定：「住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，應當按照國家有關規定交納專項維修資金。」「專項維修資金屬業主所有，專項用於物業保修期滿後物業共用部位，共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。」 問:
28、專項維修資金的用途是什麼？
答：專項維修資金專項用於住宅共用部位共用設施設備的保修期滿後的維修工程，即除日常運行維修養護以外的中修、大修以及更新、改造工程。
問:
29、誰應交納商品住宅專項維修資金？
答：凡是1999年 1月 1日以後簽訂商品住宅（包括經濟適用住房，與住宅結構相連的非住宅等）房屋買賣合同的購房人均應交納。此外將商品住宅轉為租賃、經營或自用的開發商也應交納專項維修資金。問:
30、不交納專項維修資金的怎麼辦？
答：不繳納專項維修資金的，房地產管理部門將不予辦理其立契過戶手續和權屬登記手續。問:
31、業主交納專項維修資金的標準是什麼？
答：商品住宅（異產毗連型）的專項維修資金按房屋買賣合同中表明的購房款的2%交納（實測面積後有變化的以結算價款為准）。此外，非異產毗連住宅專項維修資金由購房者按購房款1%的比例交納。問:
32、業主買房時是歸集起來的維修資金由誰代為管理？
答：商品住宅專項維修資金是屬於業主所有的，在業主委員會成立前由市小區辦負責代管，並存入市財政部門指定的維修資金專用銀行賬戶，保證專戶存儲、專款專用。根據國家規定，維修資金在代管期間按活期存款利率計息。問:
33、小區里公有住房建立過專項維修資金嗎？
答：公有住房售後維修資金由售房單位負責歸集並存至市住房資金管理中心系統，由市中心出具交存證明。公有住房出售後，其住宅區成立業主委員會的，經業委會申請，原代收（售房）單位應將維修資金移交給業委會管理，市住房資金管理中心負責監督執行。
問:
34、專項維修資金何時能劃回到小區進行管理與使用？
答：業委會成立後，市小區辦應將維修資金劃轉給業主委員會統一管理，業主委員會代表物業管理區域內的全體業主在指定銀行系統（以下簡稱經辦行）開戶存儲。經業主大會決議，業委會應委託物業管理企業代為管理，並由業委會與物業管理企業簽訂《維修資金委託代管協議》，明確雙方權利和義務。按照「專戶存儲，專款專用，按幢設帳，核算到戶」的原則進行管理。問:
35、維修資金的支取使用程序是什麼？
答：總體來說維修資金的使用應當遵循「年度普算--制定維修計劃--編制工程預算--批准預算--委託施工--工程驗收--分攤費用與支取資金--公布賬目」的程序。問:
36、支用維修資金時按什麼原則分攤費用？
答：住宅共用部位共用設施設備須進行維修工程的，屬人為損壞的，有責任人承擔費用，不得使用維修資金。其他按照受益人（業主）原則分攤使用維修資金。問:
37、支用維修資金時按什麼原則分攤費用？
答：如業主維修資金不足首次歸集額的30%時，業委會應提議續籌。籌集的標准和具體辦法由業主大會決定，續籌金額一般按業主所擁有的建築面積分攤，由業主直接交存到經辦行，計入業委會賬戶和業主明細戶。 問:
38、物業管理區域內的公共建築和共用設施能否改變用途？確需改變用途的，如何辦理？
答：物業管理區域內按照規劃建設的公共建築和共用設施，是滿足業主正常的生活、工作需求所必須的，不得擅自改變用途。如擅自將小區內的學校改為娛樂場所、綠地改成商業設施等做法都是不被允許的。業主確需改變公共建築和共用設施用途的，應當依法辦理相關手續，並告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建築和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意後，由業主依法辦理相關手續.問:
39、因維修物業或者公共利益，業主、物業公司或其他單位需臨時佔用、挖掘道路和場地怎麼辦？
答：因維修物業或者公共利益，業主或其他單位確需臨時佔用、挖掘道路和場地的，應徵得業主委員會和物業管理企業的同意；物業管理企業確需臨時佔用、挖掘道路和場地的，應徵得業主委員會同意，或者按照事先制定的預案進行處理。問:
40、業主、物業公司能否擅自佔用物業共用部位、公用設施設備？
答：物業共用部位、共用設施設備是全體業主共有，業主和物業公司都不能擅自佔用。如需佔用物業共用部位、共用設施設備，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理公司同意後，按照規定辦理有關手續。問:
41、業主、物業管理企業能否利用物業共用部位、共用設施設備進行經營？
答：業主、物業管理企業不得擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營。如需經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業同意後，按照規定辦理有關手續。所得收益主要用於補充納入住宅專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
問:
42、能否在房屋樓頂架設廣告牌?
答：一幢樓內有多個產權人的，如無特殊約定，樓頂是共用部位，屬於全體業主共有。如需在小區樓頂上架設廣告牌，應徵得業主大會、物業管理企業同意後，依法辦理有關手續。所得收益主要用於補充住宅專用維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。問:
43、業主能否不按規定或約定封閉陽台、安裝防護欄或搭建陽光棚？
答：封閉陽台、安裝防護欄或搭建陽光棚等行為看似是業主自家的事，但是會影響小區的環境和整體外觀。一個環境整潔優美的小區不僅使居住其中的業主感到舒適，而且能起到提升物業品質、使其保值增值的作用。為了維護公共安全和公眾利益，業主封閉陽台、安裝防護欄或搭建陽光棚時，都應遵守《業主（臨時）公約》和小區有關規章制度的規定。問:
44、鄰居佔用了公共樓道怎麼辦？
答：公共樓道屬於共用部位，鄰居佔用了公共樓道就是侵犯了相鄰業主的權益，業主、業主委員會、物業管理企業可以要求其停止佔用；造成共用部位損壞的，還可以要求其承擔賠償責任。問:
45、物業區域內的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設施設備由誰負責維護？
答：物業區域內的供氣、供熱、通訊、有線電視管線和設施設備屬供氣、供熱、通訊、有線電視等專業服務單位所有，由供氣、供熱、通訊、有線電視等專業服務單位委託物業管理企業負責維修養護。問:
46、物業管理公司需要入戶維修，業主是否應該配合？
答：小區內房屋結構相連，供水、供電、供氣、供熱等基礎設施物業具有系統性等特點，致使物業局部安全隱患不僅會業主、使用人，還會影響到相鄰的業主，甚至整個物業管理區域的安全和正常使用。即物業安全隱患往往會影響到公共利益和他人合法權益。因此，物業管理企業需要進行入戶維修時，業主應當配合。問:
47、業主不履行維修責任，造成損失的，是否需要賠償？
答：由於業主不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經或者可能危害毗連設施安全及公共安全的，業主大會、業主委員會可授權物業管理公司進行修繕，其費用由業主承擔。造成損失的，業主應當賠償。問:
48、小區內的共用設施損壞，維修費用該由誰承擔？
答：如果是人為造成小區公用設施損壞的，由損壞者負責修復；造成損失的，應當賠償損失。如果責任不明確的，維修費用應該由全體業主按所擁有的建築面積比例分擔。問:
49、為什麼要規范房屋裝飾裝修行為？
答：我國住宅房屋多數屬於集合式樓房。在住宅小區中，住宅單體間存在共用部位，如主體結構承重部位；單幢樓或小區內有共用設施設備，如電梯、水、暖、照明、消防等設施設備。不當的裝飾裝修會導致結構安全和裝修人自身的生命財產安全，還會影響到整幢樓、整個小區的正常生活秩序。為了維護公共安全和公眾利益，需要對房屋裝飾裝修行為進行規范，因此，業主需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業管理企業，物業管理企業也應將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業主。問:
50、業主裝飾裝修房屋，需要事先告知物業管理企業嗎？
答：裝飾裝修房屋是業主的權利，但這一權力的行使應以不損害他人利益和社會公共利益為前提。在一個存在多業主的物業管理區域內，業主裝飾裝修房屋的行為有可能會對其他業主造成影響。如裝修噪音影響相鄰業主生活和休息、破壞房屋承重結構會對其他業主的人身和財產安全構成威脅等。同時，物業管理公司有義務根據物業服務合同的約定對物業進行管理，而對物業及其共用部位、共用設施設備的結構、功能、使用等情況的了解是完成這一義務的前提。因此，業主裝飾裝修房屋，應當事先告知物業管理公司。問:
51、業主裝飾裝修房屋，需要與物業管理企業簽訂裝飾裝修管理服務協議嗎？
答：業主應當在裝飾裝修房屋前與物業管理企業簽訂住宅內裝飾裝修管理服務協議。住宅室內裝飾裝修管理服務協議應當包括以下內容：裝飾裝修工程的實施內容，裝飾裝修工程的實施期限，允許施工的時間，廢棄物的清運與處置，住宅外立面設施及防盜窗的安裝要求，禁止行為和注意事項，管理服務費用，違約責任等。問:
52、住宅室內裝飾裝修禁止行為有哪些？
答：按照建設部第110令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》的規定，住宅室內裝飾裝修活動，禁止下列行為：（1）未經原設計單位或者具有相應資質等級設計單位提出設計方案，變動建築主體和承重結構；（2）將沒有防水要求的房間或者陽台改為衛生間、廚房；（3）擴大承重牆上原有的門窗尺寸，拆除連接陽台的磚、混凝土牆體；（4）損壞房屋原有節能設施，降低節能效果；（5）未經批准，不得搭建建築物、構築物；改變住宅外立面，在非承重牆上開門、窗；拆改供暖管道和設施；拆改燃氣管道和設施。（6）其他影響建築結構和使用安全的行為。
問:
53、業主裝飾裝修房屋過程中，物業管理企業能否進行入戶檢查？
答：業主裝飾裝修房屋過程中，直至裝修結束後，物業管理企業應當按照裝飾裝修管理服務協議進行現場檢查，對違反法律、法規和裝飾裝修管理服務協議的予以制止；情節嚴重的，及時向有關部門報告。問:
54、住宅室內裝飾裝修的施工時間如何規定？
答：按照市建委、市規委、市國土房管局《關於加強新建商品住宅家庭居室裝飾裝修管理若干規定(試行)》每日12時至14時，18時至次日8時，不得從事敲、鑿、刨、鑽等產生雜訊的裝飾裝修活動。問:
55、應如何處理住宅室內裝飾裝修垃圾？
答：住宅室內裝飾裝修所形成的各種廢棄物，應當按照物業管理企業指定的位置、方式和時間進行堆放和清運。嚴禁從樓上向地面或者垃圾道、下水道拋棄廢棄物。問:
56、住宅室內裝飾裝修工程的保修期有多長時間？
答：在正常使用條件下，住宅室內裝飾裝修工程的最低保修期為二年，有防水要求的廚房、衛生間和外牆面的防滲漏為五年。保修期自住宅室內裝飾裝修工程竣工驗收合格之日起計算。
❽ 管理中遇到的問題應該怎麼解決
上級終究是上級，下級畢竟是下級。既然如此，上級自然而然就有一種不容忽視的「權威」存在。無論是什麼類型的單位，也不管這個單位是大是小，都必須使全體人員具有尊重權威的意識，並且要依據權威的指令去辦事。技術有技術的權威，管理有管理的權威，只要充分利用權威的說服力，就能消除許多工作上的疑慮，使大家勇於沖刺，使事業欣欣向榮。
至於你訴說的這個情況，要想轉變感覺很難是吧！記住我下面說的這句話，工作中有幾大忌諱，其中之一就是忌諱與同事成為朋友（這包括同級之間也包括上下級之間）。不要告訴我你們之間只是親密無間的團隊中上下級合作關系，如果是這樣的話，就不會出現不好意思這種顧慮，因為上下級能配合默契，這本身就存在了權威的管理。
你們這種問題解決起來難也不難，最主要就是管理理念上的戰略性轉變。要想保險起見，就要從根本上看待，不要怕傷所謂面子，就讓你們領導重新明確員工管理中相關規定，有理有據的話誰也反駁不了。當然你也可以選個比較中庸的方法，找個環境好的地方，然後請下屬喝杯茶，然後慢慢的對下屬說，但是語氣是溫和的那種，然後批評完了，再表揚一次最近的工作等等，大家都能接受。
希望上述回答對您有所幫助！
❾ 怎樣解決住一樓潮濕的問題
間歇的通風：如果一樓房間太潮濕，這時需要把朝風向(一般是朝南)的門窗關緊，防止室外潮濕的水汽進入室內，等到天氣晴朗的時候再統一把門窗打開，讓房間內通風透光，空氣流通，加速水分的蒸發。
利用生石灰吸濕：用紙或布袋將生石灰包好，然後放在床下和牆角處，這樣能有效的除濕，讓房間內的空氣乾燥一些。
利用木屑吸水：如果公共場所的走廊上、過道上回潮嚴重，這時候可以撒一些木屑或是谷殼，這樣既可以快速吸收掉水分，又能防止行人滑倒。
一樓裝修注意事項
在位置低矮的地方通常會存在，也正是因為這樣，在很多樓層中地樓都是做一個一米多高的倉庫，做停車、置放雜物使用，因為商業發展，很多的一樓成了商鋪。在雨季，一樓很容易出現潮濕發霉的情況。
可以重做地面，下挖一定深度，墊高樓層地面，當然，這樣做需要取得相關機構的同意。也可以充分做好防水、防潮工作，不僅是地面，牆面也一樣。一樓也就不要鋪設地板了，盡量選用好的地磚。
以上內容參考 人民網-沒有排水溝，導致一樓住戶潮濕、人民網-家裡的瓷磚「發霉」怎麼辦？
❿ 如何做好房屋管理工作
你可以把房屋管理拆開幾個小部分然後整理下來，盡力的去做好每個小部分。這樣你就會思路很清晰的知道自己有什麼地方是需要改進的，有哪些地方可以做的更好，房屋租賃管理現在都有管理軟體在幫你做，裡面會告訴你比較詳細的規則，比如「水滴管家」就可以很清晰的幫你管理房屋。