❶ 我買的房子未過戶被法院查封了怎麼辦
我買的房子未過戶被法院查封了怎麼辦？在二手房交易中，買賣雙方簽訂《房屋買賣合同》時，一般會約定由買受人支付部分款項，後續款項待過戶前後支付。而在過戶之前，若因房東資不抵彎罩債產生糾紛被法院執行時，法院將查封該房屋，並上門進行評估、拍賣，可謂「人在家中坐，封條天上來」。
如發生此類情況，買受人很有可能面臨錢房兩空，一方面，已支付的房款因房東欠債而難以退還，另一方面，房子將被法院處置，部分買受人甚至已投入額外的裝修成本。那麼，買受人應如何進行救濟，又應如何選擇最優救濟策略呢？接下來，筆者將為大家進行梳理。
一、買家常見的救濟策略
依據物權法的規定，物權具有對外公示效力，法院將被執行人（即房東）名下公示的房屋查封後，此時買受人並不享有房屋的物權，而僅是取得該房屋物權的期待權。由於法院查封後無法過戶，房東無法履行後續義務屬於違約行為，一般來說，買受人有以下幾個維權思路：
1、起訴房東主張解除合同並主張違約金/損失，同時申請保全該房屋；
2、起訴房東主張繼續履行合同並主張違約金/損失，同時申請保全該房屋；
3、起訴請求確認房屋為買受人所有，並申請保全該房屋；
4、作為案外人提起執行異議，中止對該房屋的執行。
如買受人打算合法擁有該房屋，那麼無論是上述第1種還是第2種方式，都不能中止目前對該房屋的執行措施。同時如果買受人主張賠償，那麼查封順序也將滯後於已查封的另案當事人，只能申請參與分配。
如買受人單以第3種確權之訴進行維權，由於房屋涉及查封，審理法院很可能會中止審理。
因此，我們認為對於買受人而言，首選的策略是上述第4種，考慮提起案外人高鬧顫執行異議主張中止對該房屋的執行，然後在同案中一並提起確權之訴。
然而，依據民訴法225和227條的規定（見上圖），只有案外人認為執行的標的確有錯誤才能提起中止標的執行的異議，對於執行行為或者執行依據有異議的，分別應提起執行行為異議和審判監督程序。那麼，法院支持案外人執行異議應滿足哪些條件呢？
二、法院支持案外人執行異議的條件
依據《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（下稱「執異復規定」）第二十八條的規定與九民紀要的指導精神，在執行中，案外的買受人對登記在被執行人名下的財產提出異議，需要同時滿足4個條件，人民法院才會支持中止對該財產的執行，具體條件我們分而述之:
條件1：在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同
該條款較容易理解，如果在法院查封之後才簽訂合同，難免認為屬於惡意串通規避執行。同時需注意的是，合同必須在法院查封之前簽戚敗訂，此處的「查封」並非法院人員上門貼封條，而是只要法院在保全或執行階段，派人前往不動產登記部門下發了協助執行通知書並登記查封信息即可。
條件2：在人民法院查封之前已合法佔有該不動產
此處的「佔有」也應在法院查封之前。「佔用」的形式不僅限於買受人個人對於該房屋的佔有，無論是以自住的形式直接佔有，還是以租賃等形式間接佔有，只要買受人能實現對物的有效控制，並提供水電、燃氣、物業票據等證據給人民法院，即可認定佔有事實的成立。
條件3：已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行
價款是否支付以及其支付時間是判斷房屋買賣合同真實性的重要依據。不動產交易的金額較大，若買受人已支付款項，法院一般需結合付款方式、資金流向、支付能力、交易習慣等因素綜合認定是否符合該條款，以排除合理懷疑，避免被執行人與第三人串通虛構合同，逃避執行。
另外，由於在沒有辦理過戶時，按照交易習慣，絕大多數的買受人都未支付全部價款，此時將剩餘價款按法院要求交付執行就顯得頗為重要。法院將買受人交付的款項用於案件的執行，既節約了執行過程中產生的額外成本和期間，也能盡快推進案件執行完畢。
條件4：非因買受人自身原因未辦理過戶登記
該條款屬於最容易產生爭議的情形，難點在於對「買受人自身原因」的理解。一般而言，買受人在無過錯的情況下，只要有向房屋登記機構遞交過戶登記材料，或向出賣人提出了辦理過戶登記的請求等積極行為的，可以認為符合該條件。
實務中，房東不作為、標的物瑕疵、不動產登記部門原因等情況導致未能過戶的，該類理由均不得歸咎於買受人，此種情況下，買受人並無過錯。比較常見的買受人過錯有，買受人明知或應知房屋存在抵押、買受人因個人原因、房價變化而不配合過戶的。另外，一部分買受人因為限購政策未過戶，此類情形是否屬於買受人過錯，應分情況討論。
若簽訂合同時已有當地限購政策存在，屬於明顯規避限購政策，買受人無法過戶而被另案執行的房屋，也屬於買受人自身原因的范疇，例如在最高院審理的魏琳、青島海宜林投資控股有限公司案外人執行異議之訴案中[1]。最高院認為，山東青島出台限購措施後，案涉買賣合同才簽訂。雖買受人本人名下並未有商品房登記信息，但買受人對於房屋限購政策內容是明知的，對於案涉房屋因限購措施而無法辦理過戶登記也是明知的，因此，應當自行承擔不能辦理房屋過戶登記而產生的不利後果，故未支持其案外人執行異議。
相對而言，若限購政策出具在簽訂買賣合同並佔有之後，且買受人已積極履行義務的，因為買受人無法預料到新政策的出台，此時不應視為買受人過錯。
❷ 開發商欠稅開不了發票算非買受人原因未辦理過戶
開發商欠稅開不了發票是算非買受人原因未辦理過戶的。根據查詢相關公開信息，在（2020）最高法民申6792號案例中，宣判的結果是：案涉房屋不能辦理產權登記手續的主要原因是政府限購政策及匯埠公司欠繳稅款所致，吳國喜（購房者）對此沒有亮鬧鏈過錯。開發商欠稅敬孫開不了發票是算彎梁非買受人原因未辦理過戶的。
❸ 為什麼有些二手車不能過戶買過來不能過戶有什麼壞處
以下的車是不予以過戶的：
1、凡是未上「交強險」的車輛，不能辦理過戶；
2、未經批准擅自改裝、改型及變更載貨重量、乘員人數的；
3、申請車主無法代理原車主辦理過戶手續；
4、違章、肇事未處理結案的或公安要關對車輛有質疑的；
5、未參加定期檢驗或檢驗不合格的；
6、走私、海關監管、盜竊的汽車無法過戶；
7、人民法院通知凍結或抵押未滿的；
8、營轉非到達報廢年限的或在1年時間內將報廢年限的；
9、對於遷出和遷入的二手車，未達當地要求標準的不能過戶；
10、也的確存在一些特殊原因造成了正規車的無法過戶，如老舊破車多次轉手沒有過戶輾轉反側成了流浪者，如今已經找不到原車主了。
機動車過戶登記是為了保護買受人的權利，未登記過戶，如果原登記所有人將車輛再賣與他人並辦理登記過戶時，會對本人權利造成損害。按《物權法》第二十四條的規定，船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉讓和消滅，未經登記，不得對抗善意第三人。
(3)如何認定非買受人原因不能過戶擴展閱讀
一、辦理二手車過戶的條件
有合法來源和手續、無遺留銀行質押和法院封存記錄、無遺留交通違章和未處理事故記錄、無遺留欠費記錄、所有證件齊備。
二、二手車過戶所需的資料、證件
原車主身份證、新車主身份證、車輛行駛證正 / 副本、購置稅本、車船使用稅完稅證明、機動車登記證書、機動車刑偵驗車單、養路費憑證、保險單 / 卡 / 發票。以上均需提供原件。
三、二手車過戶前的准備
1、開據交易：繳納二手車交易稅。私戶（裸車現價）1%收取，公戶（裸車現價）3%收取，
2、車輛外檢：將車開到過戶驗車處，車輛進行檢查、拓號、拆牌和照相，需繳納10元的拓號費。領取車輛照片，貼於檢查記錄表上。這些辦完後，可以將車停到停車場，進入過戶大廳辦理歸檔手續。
3、車牌選號：取號機取號之後，拿著相關材料排隊繳納過戶費。另外，過戶費各個交易市場略有不同。
4、轉移遷出：需要的材料包括機動車注冊、轉移、注銷登記表/轉入申請表，檢查記錄表，原登記證，原行駛證，原車主身份證，原車牌號，車輛照片，交易市場過戶發票。
四、二手車過戶的基本流程
1、舊機動車交易簽訂由工商部門監制的舊機動車買賣合同，雙方各持一份，經工商部門備案，方能辦理車輛變更或轉籍。請注意證件培跡是否齊全，是否與車主身份證一致。如有不符，應當由原車主提前變更。
2、合同簽訂後開具舊機動車交易發票，相關費用的承擔由買賣雙方協商決定。
3、持舊機動車交易發票和舊機配簡並動車買賣合同前往車管所辦理車輛行駛、登記證的變更或轉籍。特別要注意交易車輛有無違章或未處理的事故。
4、持已經變更的登記證、車輛行駛證，前往購置附加費大廳辦理購置費的變更或轉籍。
5、變更養路費車主姓名或轉籍。注意查看購置費檔案是否健全，養路費是否欠繳。
根據稅法規定，車輛、船舶發生過戶、遷移的，應於發生過戶、遷移之日起30天內，攜帶當年度的納稅憑證、「機動車行駛證」咐衫「船舶所有權證書」分別到遷出地和遷入地主管地稅機關辦理涉稅事宜。而當年度未繳納車船稅（或以前年度有欠稅）的，須完稅後再辦理相關涉稅事項。
❹ 因自身原因沒辦理過戶房子一定會被拍賣嗎
不一定，需要看房子的具體情況。並且也要看因為自身什麼原因才沒能辦理過戶。
擴展知識：
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定：金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：（一）在人民法院查封之前已簽訂合法消指有效的書面買賣合同；（二）在人民法院查封之前已合法佔有該不動產；（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行；（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。該條規定明確買受人在同時滿足上述四項條件後，對登記在被執行人名下的不動產享有排除強制執行的權利，其本質是對無過錯買受人物權期待權的保護。物權期待權並非法定物權，而是學理上的一種稱謂，是指權利人已經取得完整權利的部分構成要件，若其他要件實現就能取得完整權利的期待狀態。權利人基於合理信賴相攜橋核信在滿足一定條件下能夠順利取得完整權利。物權期待權在性質上仍屬於債權，但又有別於一般的債權，雖然法律未明確其獨立的地位，但多個司法解釋賦予了物權期待權具有排除強制執行的效力。比如，在房屋買賣合同中，買受人履行完畢主合同義務後至取得所有權之前，雖然對所購買房屋尚不享有物權法意義上的物權，但因具備了物權的實質性要素，依法可以合理預期通過辦理不動產登記將該物權期待權轉化為物權法意義上的物權，辯掘即買受人有理由相信其能夠取得所有權，並可以基於此為一定的民事法律行為。若在期待權向既得權轉化的過程中，在買受人無過錯的情況下，第三人不正當阻止完整權利的實現，那麼買受人有權基於物權期待權阻卻該行為。對這種期待狀態的保護在一定程度上維護了交易安全和交易秩序。
該第二十八條規定中的第（四）項「非因買受人自身原因未辦理過戶登記」是買受人無過錯保護原則的具體體現，但《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》對如何適用該條件未予明確，審判實踐中對如何認定非因買受人自身原因未辦理過戶登記亦存在一定的爭議。
❺ 回遷房房在沒有房產證的情況下沒過戶屬於非因買受人原因未辦理過
題主是否想詢問「回遷房房在沒有兄埋房產證的情況下沒過戶屬於非因買受人原因未辦理過戶登記嗎」？不屬於。執行異議和復議規定，買受人明知或者應知但因重大過失沒有房產證不知無法辦理過戶登記手續，羨敏螞以及能夠辦理過戶登記手續但消極不予辦理，不屬於拿野非因買受人自身原因未辦理過戶登記，回遷房也不例外。
❻ 小產權房無法過戶能夠歸責於買受人的原因嗎
小產權房本來就無法睜敏過宏早扮戶，這是法律規定
買受人蔽灶必須承擔這個後果，除非賣方隱瞞是小產權房的事實
只要賣方明確告知是小產權房，就註定無法過戶
❼ 7個要點：如何正確理解《執行異議復議》第28條的規定
《最高人民法院關於人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條(以下簡稱《執行異議復議》二仔攜十八條)規定:「金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持:(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法佔有該不動產;(三)已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行;(四)非因買受人自身原因未辦理過戶登記。」在執行實踐中，人們對這一條的認識存在諸多的誤區。那麼，應如何正確理解並貫徹這一規定呢?
一、《執行異議復議》第二十八條規定的買受人系商品房消費者之外的一般買受人，且「不動產」僅適用於買受人居住用房。
《執行異議復議》第二十八條規定了一般買受人的物權期待權，賦予符合法定條件的買受人對不動產的物權期待權以排除執行的效力，該法條的的立法目的是保護無過錯不動產買受人的物權期待權。按照一般法理而言，物權期待權仍為債權，與賦予強制執行效力的執行債權相比順位應當劣後受償。但是基於特定立法價值考慮，我國法律仍規定了具備一定條件的物權請求權可以對抗執行債權，從而阻卻執行。《執行異議復議》第二十八條的規定應限定於居住用房，對於「生產性、商業性經營用房」和「土地使用權」，其本身屬於生產經營或者投資行為，與本條所保護的生存價值相異，在權利位階上不具有優於金錢類債權人地位。
【參考案例:北京市第三中級人民法院(2019)京03民終3113號民事判決書。】
二、以房抵債的受讓人不屬於《執行異議復議》二十八條所稱的「買受人」范圍，其權利不能排除法院的執行。
《執行異議復議》二十八條規定的買受人是指無過錯不動產買受人。債權人與債務人雙方達成以房抵債的協議，但債務人應履行的原始義務並非房款，債權人取得房屋是基於雙方之間抵債行為。換句話說，雙方簽訂的《商品房預售合同》以及相關的補充合同實為消滅雙方之間存在的債權債務關系，這與買受人為了生活居住而購買房屋存在著較大的差異，不能據債務人與債權人雙方簽訂的以房抵債協議就認定債權人享有物權期待權。因此，以房抵債的債權人不屬於《執行異議復議》第二十八條規定的不動產買受人，不適用該條的相關規定。
【參考案例:最高人民法院(2020)最高法民申3920號民事裁定書。】
三、以沖抵工程款的方式購買的房屋，施工方可以排除法院的強制執行。
施工方為開發商建設了工程，理應得到相應的工程款，但是由於開發商沒有及時支付工程款，經雙方協商，開發商用商品房折價抵償工程款，其實質是施工方所享有的建設工程價款優先受償。案涉房屋系工程款債權的物化載體，本案不適用《執行異議復議》規定第二十八條，故施工方就案涉房屋享有的權利可排除該債權人的強制執仿漏行。
【參考案例:最高人民法院(2020)最高法民再352號民事判決書。】
四、以車位抵債並非買車位，案涉車位亦不能認定為屬於《執行異議復議》第二十八條規定的不動產，不應受該司法解釋的限制。
以車位抵債的真實意思是為了消滅當事人之間的債，並不是買賣案念大伏涉車位，雙方並未形成買賣合同關系，當事人基於以案涉車位抵債取得的權利，本質上仍屬於債權范疇，其並不優先於施工方基於建設工程合同關系對案涉車位等建設工程所享有的優先受償權。
【參考案例:最高人民法院(2019)最高法民再175號民事判決書。】
五、買受人明知自己受「限購」政策制約無法購買房屋，但其仍一意孤行購買房屋的，屬因「自身原因未能辦理產權登記」的情形，其權利不能排除法院的執行。
為了保證房地產業健康穩定的發展，國家和地方政府出台了一些有關房地產的限購政策，但有些人卻懷著投機心理逆勢而行，導致購買房屋無法辦理產權登記，這顯然是由於買受人個人的原因形成的不能辦理產權登記的情形，其不能享有排除法院執行的權利。判斷買受人是否屬於「非因自身原因未辦理過戶登記」的情形，不能僅憑開發商的自認來認定事實，要綜合買受人未能辦理登記的眾多因素進行分析認定，買受人不能舉證證明「非因自身原因未辦理過戶登記」的，應依法承擔不利的法律後果。
【參考案例:最高人民法院(2020)最高法民申2233號民事裁定書。】
六、買受人的權益並不能排除申請執行人在先成立的抵押權而引起的強制執行。
《執行異議復議》第二十八條解決的是在執行程序中買受人對所買受不動產的權利保護與基於金錢執行債權人的權利保護發生沖突時，基於對正當買受人合法權利的特別保護之目的而設置的特別規則，但是，這種情形下買受人對於所買受不動產的民事權益並不能夠排除申請執行人基於在先成立的抵押權的強制執行。因此，房屋買受人應在法院查封前具備《執行異議復議規定》第二十八或二十九條規定的構成要件，方可阻卻法院的強制執行。
【參考案例:最高人民法院(2019)最高法民申1684號民事裁定書。】
七、案外人僅憑開發商具有預售許可證，就實施房屋交易，未盡到合理審慎義務，因此，當事人未能辦理案涉房屋的過戶登記具有自身原因，不符合《執行異議復議》第二十八的規定。
雖然案涉房屋的項目已經取得預售許可證，但這僅僅代表涉案房屋具有對外銷售資格，並不代表案涉房屋的權利狀態。即使開發商在合同中保證了案涉房屋沒有抵押，但在案涉房屋已經設立抵押且事實上可以進行查詢的客觀情況下，案外人仍進行房屋買賣，因此未盡到合理、謹慎的注意義務，客觀上導致案涉房屋因已抵押登記而不能過戶的結果。
【參考案例:最高人民法院(2020)最高法民再75號民事判決書。】