‘壹’ 谁知道国外如何进行小区物业管理
先跟你说下总体的：国外发达国家物业管理中“业主大会”是一个企业，其业主大会下面成立一个管理委员会，自己请专业管理公司来管理，管理委员会中有工程师、会计师、建筑师、管理者等等，是作为顾问，为业主大会的决策提供专业咨询。就好比现在全国人大决策，项目是由个别专业机构提议的，然后人大通过，然后国务院执行。
简单点说：管理委员会提出议案----业主大会决策--聘请专业管理公司执行---业主大会支付专业管理公司费用。
现在香港、新加坡也是这样的，在我们国家有点类似于酬金制。每个国家又有不一样。
不过现在我们国家普遍实行包干制，酬金制适用于高档的写字楼和高档商品房。目前国内还不适用酬金制。但这是国内物业管理发展的趋势
有什么问题可以发邮箱[email protected]
给你一个参考资料，瑞士：物业管理与社区管理相结合 经济日报驻日内瓦记者 任振强 日内瓦物业管理的特点，就是为物业投资者增值，为房主和住户提供方便的生活条件和优质的服务。但物业小区的管理不搞大而全，而是按社区的安排将服务设施出租，完善社区对居民的基本服务。日内瓦不动产管理公司总裁巴内提说，以物业管理促进社区建设，以物业建设推动社区管理，使物业管理与社区管理相协调，应该是城镇现代物业管理的目标和特色。 瑞士日内瓦的生活小区都没有院墙，更看不到在小区门前站岗的保安人员，小区的物业管理与社区管理融为一体。小区的绿地全部是公共绿地，毫无分隔封闭之感。日内瓦唯有一个模范小区自成一体，是由火车站附近的旧房拆建形成的，延续了旧名，叫作“岩洞小区”。区内建筑风格独特，是20世纪80年代一位刚出道的年轻设计师在一次竞赛中脱颖而出的作品，看上去古里古怪，如同现代派艺术雕塑，但区内居民楼、地下车库、理发馆、小学校、儿童活动区、老人院、电影院、咖啡屋、小饭馆、小商店，一应俱全，依势而建。虽然小区一边临大街，一边临火车站，却能闹中取静。小区的物业管理也是一流的。 这个小区是由日内瓦州政府财政部属下的物业公司管理，带有社会补贴性质。所谓“社会物业”，即居住者需有资格享受社会住房福利补贴。这类小区居民楼的单元房只出租，不出售。租房的人必须是本州居民，起码拥有两年以上的瑞士居民身份证；在本州居住至少两年以上；不能是享受税收减免的居民。其它条件则更加严格，如：市政搬迁或原住处有重大维修工程的居民；现有住房条件超出个人收入、家庭收入和经济条件承受能力的；现有住房环境有害健康的；年满18岁，希望离开父母自己居住的以及单亲家庭等等，符合上述条件的人才能入住。入住的居民不得有第二住房，因为入住者将享受政府的补贴。一套现行月租为2600瑞士法郎的单元房，每个成年人最多可享受300瑞士法郎的补贴。如果想住宽敞的房子，如月租超过3500瑞郎的大单元，补贴将减少50％。家庭收入增长时，补贴数额将会向下调整，此时物业管理公司甚至可以建议住户搬离福利小区，向其推荐普通小区的住房。 然而，日内瓦大多数的物业管理公司都是私营的。日内瓦州最早的物业公司出现于1825年，是以私人银行的财务管理公司模式建立起来的，后来从美国的物业管理中引进了一些新经验，至1964年基本形成了现代物业管理模式：即为住户提供优质服务，为投资者实现物业增值，管理不断创新。 除了自己有条件买地皮、建别墅的居民外，日内瓦州大多数城镇居民选择了单元住房。物业公司经营的房产选择性很强，从一室一厅到七室一厅不等，住户可买可租。大多数人选择住房的条件是周围环境好，生活方便，价格适当，同时特别看重物业公司的服务质量。因此，物业公司把提供优质和多品种服务视为竞争的重要因素。 在日内瓦，每栋居民楼都有一名与物业公司签有合同的管理员，负责楼内的清洁卫生，楼周围绿地的修整。管理员一家必须住在楼里的一个单元内。过年过节时管理员负责在楼内张灯结彩，摆放圣诞树。凡住户需要服务的，大事小情都可以找管理员，管理员则将住户诸如修门窗、换灯具、粉刷房屋、修理更新电器等需要及时通知物业公司，住户也可以直接打电话给物业公司。物业公司则及时联系与其有业务关系的各类专业公司。有关专业公司很快便会给住户来电话约时间，登门服务。负责此事的物业公司技术服务部一般只有一两个人，一切服务都已社会化。各类社会服务公司的服务人员，往往只身开一辆小面包车，车内修理工具、零件、检测仪表或器械应有尽有。服务人员工作优质高效，谢绝烟酒。维修完毕后，住户只需在有关单子上签个字，由服务公司直接与物业公司结账。物业公司则根据与住户签订的合同，该收钱时再通知住户通过邮局付账。 日内瓦的居民社区以地理位置划分。一个社区中往往有多家物业公司管理的房产。居民享受的大多数公共服务项目由社区提供，如游泳池等体育设施、图书馆、博物馆、学校、老人院、门诊部、药房、银行营业处等都在合理的距离内分布。社区内的公园不论大小一律免费，体育健身场所对本社区居民有优惠。居民的水电、房租、电话费、退休人员的工资以至违章罚款等都可以到就近的邮局办理，不用跑远路。社区还不定期地举行区内居民联谊活动，有时在公园举办主题联欢，如环保、防病、园艺等。社区内一般都有一周两次的早市，居民可以买到新鲜的蔬菜。社区还办有自己的小报，免费送进各家的信箱。 美国：酸甜苦辣二房东 本报驻纽约记者 严恒元 在美国纽约，房屋管理由所谓的二房东负责。作为二房东虽然能享受一些大房东提供的优惠条件，但是由于形形色色的房客以及难以预料的事情，二房东并不那么好当。 记者刚到纽约找房租时，因为在美国没有信用记录，因此尽管报社及中国驻联合国代表团出具了证明记者收入及住房补贴的证明信，但房地产中介公司说什么也不肯租房给我。出于无奈，只好以前任的名义先租下后再转租给我，因为我的前任在美国有良好的信用记录。 这样一来，我的前任实际上也就自然成了我的二房东。目前，在美国有各种各样的二房东：有的二房东自己从业主那里租一大套房子，然后再将各个房间分租给其他房客，从中吃部分差价；有的则是受房主委托，负责一大套房子或几套房子的日常管理（如清洁、维修等），房主对这样的二房东往往是减免其一间房的房租。记者认识的一位王先生就属于受房主委托的二房东。 据王先生介绍，他在当二房东后虽然每个月可以节省350美元的房租费，但是许多麻烦事情却接踵而来。按照双方达成的协议，王先生作为二房东负责打扫公共区的卫生，代房主向租户收取租金及水电煤气费，当房屋内的水电煤气出现故障时负责联系维修，如有房客离开则负责打广告招新房客。其中最麻烦的是打广告招新房客，有时候广告一经登出后，王先生房间的电话铃就会响个不停，有时半夜三更也有电话来，吵得他不得安宁。有一次，一位新房客在楼外等着看房，但按房铃时又因门铃电池没电而听不见，结果这位性急的新房客一拳将门上的玻璃打烂了才引起他的注意，最终这位房客花30多美元赔偿了损失才算了事。 王先生说，他在任二房东的两年中已经饱受了当二房东的辛酸苦辣。 作为二房东，他经常会接到房客打电话称暖气不热、卫生间抽水马桶堵塞、浴缸水笼头漏水等报告，几乎每次都是急事，需要很快联系维修。如在2001年冬天的一个星期六，楼里的锅炉坏了，整个楼内没有暖气，王先生赶紧打电话到锅炉公司请人修理，但是周六是休息日，没有人来修理，结果只好等到星期一才来人修理。那两天正巧寒流袭击纽约，所有的房客都冷得打哆嗦，有人甚至患了感冒。大家怨声载道，叫苦不迭。有一位房客甚至自作主张买了一台电暖气，并提出要大房东给予报销，说这是大房东的责任，并扬言如房东不报他就会起诉房东，但是房东仍坚持不报。好在美国商店购物可以在四个星期内自由退换，最终这位房客还是自己将电暖气拿去退了。 王先生表示，他这位二房东所花的时间和精力似乎大大超过了所节省下的350美元房租所值，因此最近已经决定自己花钱找房住，不再做二房东。不过，他表示从这种做二房东的经历中得到了磨炼并对美国社会有了更进一步的了解。 新加坡：依法行事相安无事 本报驻新加坡记者 翁东辉 在新加坡，政府对居民住宅及物业管理制定了很细的规章制度，形成了法律，不管是物业管理公司还是居民都必须依法遵章行事。在政府统一规划及监管下，各社区通过民选选出社区管理委员会，并由该委员会负责制定社区行为规则以及聘请物业管理公司等重要事务。 新加坡的公寓楼房，当地叫“共管式公寓”，住在其中确实是别有滋味。每天早晨，在居民上班之前，清洁工人就开始打扫卫生。他们例行的工作就是清洁游泳池，擦洗池边桌椅，用拖把将走道拖干净等等。当居民乘电梯下楼去上班时，可以闻到电梯里刚刚喷洒过的香水味，镜子也早已擦得锃亮。有时深更半夜回家，值班的门卫会向你道晚安，在地下停车场还会碰上巡夜的保安。一天24小时，总会发现有人在为社区忙碌着。 这里的物业管理为什么如此有效？一个主要原因是新加坡政府有关部门针对居民住宅及物业管理制定了很细的规章制度，形成了法律，不管是物业管理公司还是居民都必须依法遵章行事，所以不管是高级公寓楼还是政府组屋区，管理都是井井有条，同时避免了各种矛盾或是纠纷的发生。 从政府职能方面看，新加坡建屋发展局是负责实施政府建屋计划和统筹物业管理的职能部门。早在1967年，该局就制定了“土地所有权法案”，之后又经过多次修订。该法案共有158章，其中就规定了土地开发商在建造住宅时必须遵守的条例。比如，由开发商建设的公共组屋，每栋楼底层不得安排住户，而是用于作商店或娱乐室，供居民休息、娱乐和购物之用。再比如，规定了在共管式公寓的共有所有权土地上，除建造住宅楼房外，必须留下不少于40％的土地用作花园、风景区以及其它娱乐健身设施，确保物业管理的规范化。物业管理执照需要每年审批核发，如果哪家物业公司违反条例，或是不按照规章办事，被业主告上法庭，该局将依据法规进行处罚，严重的将吊销物业公司的营业执照。物业管理从业人员必须接受两年的房地产管理培训，并需通过专业考试才能上岗。政府就是通过这些硬杠杆来发挥监管职能。 除了监督管理职能，建屋发展局的另一项主要工作是“服务”，例如该局制定了一项长期的旧组屋翻新计划，进一步提高居民对社区的认同；另外，根据新加坡法律，所有建筑每隔5年都需要进行外部清洗刷新。在建屋发展局的统一规划下，新加坡的物业管理始终朝着有序的方向发展。 在业主方面，新加坡法律充分保障了房屋拥有者的权利，同时也明确规定了各项义务。比如各个业主不得侵犯公共空间，私搭乱建要被课以重罚。对房屋内装修也有很详细的规定，如常见的由装修引起楼下住户漏水等现象，当事人须负责赔偿他人损失，解决不了就得上法庭。新加坡“土地所有权法案”规定，每个新建住宅区必须在两年内成立管理委员会，由全体业主投票选出委员会成员。该委员会将代表全体业主管理社区，每年召开一次全体大会，讨论制定社区行为规则以及聘请物业管理公司等重要事务。社区或公寓的公共事务，如是否要增添公共设施，公共设施的使用是否要收费、收多少，是否要增加或减少物业管理费等等，最终都以投票方式决定。可以说，居住区内所有事情的决定权都在住户手中。在这种机制下，物业公司只是被雇佣的对象，一切依照合同办事。如果表现不好，社区管理委员会有权立即将其解聘。 那么，新加坡的物业管理公司又是如何运作的呢？记者特意采访了所居住公寓的物业管理经理蒙先生和梁先生。他们介绍说，物业管理在新加坡也算是传统服务行业，目前较大的公司有6家，雇员在千人以上。他们公司就管理着十多处公寓和写字楼。以记者居住的花园公寓为例，这里住户约500多户，物业公司派他们3个人来管理，日常工作就是维持清洁、保安、修剪花草等事务的正常运转。13名保安是从保安公司聘来的，4名修剪花草的花工是从绿化公司请来的，另有15名清洁工，每天都定点到公寓来上班，各干各的，经理则是从旁监督工作情况。这些人都是合同工，由物业公司同他们所在的公司签3个月至1年不等的服务合同，不满意的马上就换。此外，经理还负责安排公寓内公共设施的维修和更换，业主室内的水电器维修也可通过他们请专门的维修公司上门服务。业主有任何要求都可向经理提出，当然是在条例规定的范围内。物业公司在管理时依照的是“土地所有权法案”和各个住宅区委员会制定的规章制度。物业经理对管理委员会负责，接受委员会的指令，物业公司每年收取由业主分摊的管理费，合同一年一签。因此，在新加坡，物业管理公司十分注重同业主的联系，会认真听取住户的意见并改善管理细节，目的是以良好的形象和优质的服务来争取长期的管理合同，而业主也希望同物业公司一同创造一个引以为豪的居住环境，从而提高生活质量。 德国：房租有“冷暖” 服务靠“管家” 江 岩 在德国，大多数房东都是通过中介寻找买主或租户，并通过委托一家物业管理公司来负责打理与其房产有关的一切大小事务。如果把房屋中介比作房地产市场的红娘的话，那么物业管理则可算是这个市场里的管家婆了。 德国物业管理公司不仅要按条约规定负责雇主房产的定期维护和外部粉刷、住宅区和楼道的卫生、门前屋后的绿化和规划，还要负责出面替雇主履行德国相关房产法中所规定的责任和义务。德国物业管理公司直接受雇于房东，是雇主利益的维护者和代理人，这一点在房屋租赁关系中表现得尤为突出。一旦房屋租赁合同生效，物业管理公司就成了租赁双方的纽带，但凡租房中出现了任何与房产质量和设备有关的问题，物业管理公司都有义务替雇主出面解决，如果房客违约或做出不利于房东的事，公司更会出面干涉、阻止；在租赁双方闹出纠纷初期可通过物业管理公司做中间人进行调解；当双方租赁合同终止时，物业管理公司还有代为验收的任务，因此房地产商一般无需与房客直接打交道。 为了加强对多层住宅的有效管理，德国物业管理公司在接到委托后，一般采取责任到人的办法，划出专人分管区域，减少因分工不明造成的扯皮现象，住户遇到问题时，也清楚该找谁帮助解决。按德国租房法规定，房屋出现质量缺损或配套设备出现自然损坏的话，房主都有义务提供免费维修和更换，这样物管人员在接到住户电话后，就有义务及时找到相关的技术人员前来修理，否则，即为失职，如时间拖得过长，影响了房客的正常生活的话，房客有权拒付房租或降低租金，直到问题得到圆满解决，如出现这种情况，房东就不会坐视不管，或出面给物业管理公司施加压力或干脆有可能解除与其签订的合同。因此，为保证管理任务的顺利执行，公司一般都会与水暖电等专业维修公司签订长期合作合同，以确保管辖区的物业不论何时出现意外状况，都能及时找到维修人员。 德国人素以爱干净出名，对楼道和小区内清洁卫生要求很高，这一任务物业管理公司一般委托专业保洁公司负责，但如住宅区规模不大，只有一幢或几幢小楼的话，公司就会找一名“楼长”专门负责卫生。当“楼长”最大的好处就是在合同期内可以免费或以很低的租金在小区内拥有一套住所，但这种好差事并非人人都能得到，因为，“楼长”除要保证住宅区内外整洁外，还得稍懂一些家电维修常识，这样，碰上节假日房客家中出现小故障，还可找“楼长”临时救急。 由于物业管理在房地产市场中的不可或缺作用，德国的房租就有冷热房租一说，冷房租指单纯房东该得的租金；暖房租则指冷房租加上物业管理费、水暖费用等的附加费用。电费和车库的费用一般是另算的。物业管理费收费标准和计算方法在德国房管和租房法中都有明确的条文规定，物业管理公司按此规定预算出每年用于垃圾和污水处理、房屋修缮和维护、为“楼长”支付的工资等各项费用总额再按平米数分摊到住户头上，未租出去房屋的管理费由房东交。付费方法上，住户先根据年预算按月预付，到年底结算时，按实际花费多退少补，但由于近年来用在垃圾、污水处理等方面的环保费用逐年上涨，物业管理费有不断提高的趋势，住户到年底不被要求补钱就算不错了。另外，德国法律规定，多单元出售房中房主只要达到4户就必须委托一家物业管理公司管理，物业管理费由公司每年招集房主大会商定。