⑴ 浅谈如何发挥物业管理在构建和谐社区中的作用
创建和谐社区的前提是解决社区存在的矛盾和问题
社区利益基本上有三方，即开发企业、全体业主和物业管理企业。从总体上说，三方利益是一致的，但在某些方面也会出现矛盾和纠纷。站在物业管理公司的角度，应采取以下方法加以化解：
一是早期介入规范化。通过物业管理早期介入，可以提出建议弥补房地产项目规划设计上的缺陷和完善设计上的实用性，减少业主入住后的遗憾和不便；可以对小区各区域的功能定位从管理角度提出修改意见，以减少建成后的改建改造和由此给开发商造成的经济损失；可以监管销售全过程，使销售及推广活动更加规范，避免虚假宣传、盲目承诺等造成日后纠纷。
二是物业管理企业和开发企业在业主人住前后都应提高服务意识，通力合作，完善客服机制，重视业主投诉的处理。目前，开发企业和物业管理企业在交验房屋和办理入住工作中已有不少做法可供借鉴，如共同组成入住工作小组，合作成立客户入住服务部和工程维修小组，共同解决入住中的各类问题。对业主的重要投诉，双方要组成专案小组进行解决。
三是完善保修机制。精装修商品房或毛坯房在业主人住后，都可能在工程上和设备上出现“质量问题”，这些问题不管大小，如果解决不力，都会造成业主的不满。在实践中，可以由开发企业牵头，由物业管理公司负责接待投1府口协调处理并向业主反馈。双方共同组成维保小组，24小时值班，对投诉及时做出处理或确定解决方案，并向业主通报解决问题的时间和进度。维保小组要与工程各供应商和施工方明确责任，以尾款作为制约手段，提高供应方和各承包方的工作效率。另外，开发商还可以把工程尾款(即维保费)划拨给物业管理公司，由物业管理公司统一负责各项维保工作或由物业管理公司在支付维保费时签字认可，物业管理公司督促各相关方在工程维保工作中尽职尽责，充分为业主服务。
提供令业主满意的服务是构建和谐社区的基础
一是要强化服务意识，开展规范服务。一方面，物业管理企业要苦练内功，做好社区秩序和设施设备维护、做好绿化和清洁以及各项综合性服务，做好业主的贴心人、知心人。另一方面，还要经常检查自身的服务行为，多方征求意见，定期进行满意度调查，保证管理服务水平的持续改进。为了达到这一目的，企业要对员工进行素质、技能的经常性培训，坚持班组、部门、项目管理部及公司的各项培训管理制度和培训计划相结合，重视培训的实效性。
二是要创新服务，不断提高服务标准和质量。应充分发挥企业员工的自主性和创造性，既要按照多年来形成的规范、制度、经验来做，同时也应根据项目的实际情况和不同的管理特点因势利导，引导和激发员工的创新服务意识和服务技能，以适应和实现业主对物业管理服务质量不断提高的愿望。
三是要从维护业主长远利益出发，严于律己，规范服务行为。近年来，物业管理的各项规章制度、规范、程序以及政府文件等相继出台，而业主大会制度的建立又对社区物业管理工作提供了有力监督，加上行业协会的约束监督等，客观上为规范服务提供了外界推动力。在这种大环境下，物业管理企业要加强自律，以全体员工的规范性行动来体现为业主服务的宗旨，取得业主的认同和支持。
通过宣传和引导增强业主的物业管理消费意识
首先，物业管理公司要把小区内物业管理的三方主体关系向业主讲清楚，让业主明确各自的权利和义务，尤其要明确物业管理公司是接受委托对小区公共设施设备、公共区域和公共秩序进行管理、提供服务，是涉及全体业主长远利益的大事，需要全体业主的关心和支持。其次，还要把政府关于物业管理的政策法规及时通过宣传栏、业主通讯等形式向业主进行宣传，以提高业主的住房消费意识，加强业主对物业管理的关注、支持和监督。第三，物业管理公司还要通过交流、沟通、发资料、办讲座、开研讨会等形式让业主了解物业管理知识，欢迎他们监督物业管理工作。企业对业主提出的意见、建议要虚心接受，不断改进物业管理工作。第四，物业管理企业还应通过组织各种类型的社区文化活动，丰富业主的业余文化生活，密切物业管理企业与业主以及业主与业主之间的关系，以活动促进小区和谐气氛的形成。
协调社区内外关系，创造社区内外的共同和谐
社区的内部事务和外部部门及组织之间有着千丝万缕的联系，社区物业管理服务工作在很大程度上包含着协调内部和外部之间关系的工作。一是在与政府部门打交道时，要主动接受检查指导，经常了解掌握相关政策法规，并把政府部门的相关通知、要求及时向员工和居民传达，并抓好落实。二是对于水、电、气、暖、电讯等专业公司，要注重合作，并在合作中注意维护企业自身利益和业主利益，尤其在代收代缴相关费用时，既要便于这些公司为业主提供服务，也要从市场出发，收取相应的代理费或劳务费。
建议和督促政府相关部门加大对房地产和物业管理工作的指导调控力度，促进和谐社区尽快建立
物业管理公司可以通过人大、政协和行业协会、商会、工商联以及居委会、社区办等部门、组织，反映社区物业管理中的问题并提出改进意见。一是要加大政府规划部门和城管部门的执法检查力度，对社区，尤其是高档社区普遍存在的违章建筑问题严格依法规范处理；二是政府相关部门要协同行动，克服“单打一”现象，制定规范性文件，明确物业管理公司代收水、电、气、暖、电讯等费用的权利和义务，指导各方处理好代收代缴关系，使代理委托双方真正在平等基础上进行服务竞争和市场利益分配；三是建议政府加大对媒体的引导和指导，支持对物业管理企业客观公正的评价，加大正面宣传，树立行业形象，扶持行业进步；四是建议政府加大对业主大会和业委会工作的指导和监督，处理好业主大会、业委会与社区办、居委会等关系，指导业主大会和业委会与物业管企业协调配合，共建和谐社区。
⑵ 物业管理有什么要求，怎样才能做好物业管理工作
如何做好物业管理工作 随着城市规模的不断扩大城市基础设施的建设、维护和管理等工作面临的的困难和问题越来越突出因此进一步加强和规范物业管理工作就显得越来越紧迫。 物业管理工作社会性强、敏感度高涉及到千家万户的切身利益。做好物业管理工作对于维护社会稳定、为广大人民群众和经济发展营造良好的环境、加快城市化步伐具有重要的作用。 目前物业管理工作还存在着规划不完善、管理不规范、收费不统一、服务不周到等许多亟待研究解决的问题。要做好物业管理工作必须从以下几方面入手
一要进一步明确物业管理的主管职能部门。由于物业管理工作以前没有法律法规来规范因此各地的物业管理主管部门也不尽相同。随着《物业管理条例》的实施物业管理主管部门应统一起来。《物业管理条例》的规定是“县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作”。
二小区的规划、建设需要进一步的完善。在小区建设之前城市规划部门要对小区的修建性规划进行控制进一步完善各项基础设施建设尤其要注意的是要规划好办公用房和经营性用房并要明确指出此办公用房和经营性用房的最终产权归该小区的全体业主所有办公用房和经营性用房的建设成本分摊在业主所购房屋的成本中。《物业管理条例》规定该经营性用房的收入用于该小区的基础设施建设和物业管理这是减少收费和减轻财政负担的主要途径。
三要进一步加强对物业管理重要性的宣传。要利用广播、电视、报纸等各种有效途径针对人们普遍认为物业管理应该由政府管理的旧的思想观念采用人们喜闻乐见的形式广泛深入地宣传规范物业管理工作对人们改善生活秩序、生活环境等的重要性努力把人们对物业管理市场化运作的感性认识上升为理性认识。
四要根据即将实施的《物业管理条例》制定符合我县实际的物业管理办法。要充分考虑各小区的不同情况有针对性地采取不同的物业管理办法。可以采取企业管理和业主自营式管理相结合的办法业主自营式管理是指由某一区域的全体业主达成协议由业主自己轮流承担该区域的物业管理方式同时要把城市经营的理念引入我县的物业管理。对于物业管理的收费标准应按照《物业管理条例》的规定由政府物价部门根据县城居民的收入水平进行确定。
五进一步规范我县的物业管理市场。物业管理行政主管部门要和工商行政部门携起手来共同加强对物业管理企业的资质、能力、服务质量的监督、管理。物业管理企业的资质由省建设厅审批。要重视物业管理企业及其人员的政治素质、法律素质建设使其从观念和意识上摆正与业主的服务合同关系或可称服务与被服务关系明确物业管理的概念实质是按照服务合同约定为业主管理物业而不是本末倒置地象企业管理员工一样去管理业主真正按照《物业管理条例》的规定实现物业管理队伍的高起点建设、规范化运作。
六进一步理顺关系加大工作力度把物业管理机制引入未实行物业管理的居住区变政府管物业为社会管物业努力做好城市经营这篇文章进一步推进城市化进程。 怎样做好物业管理服务呢 优质服务才会赢得市场
一、 服务是物管企业拓展市场的重要法宝
二、 物业管理企业的本质属性是服务
三、 树立服务意识打造优秀物管企业服务品牌 怎样做好物业管理服务呢
一 物业管理服务要做到“五知” 1、 知人——知道我们服务对象是谁。一个管理区域居住着千百之众的人群这是一个比较繁杂的群体有男女老幼有当官的也有为民的有富裕的也有贫寒的有素质高的也素质低的。 因此我们对服务对对象尽量做到熟知很有利于我们有针对性的做好服务。 2、 知心——要了解为主服务的心里需求一般来讲业主有以下十个方面的需求 1 业主需要受到尊重——“业主是我们的衣食父母” 2 业主需要诚信——“诚信是打开业主心灵之门的金钥匙” 3 业主需要受到关注——“业主的冷暖我先知” 4 业主需要及时沟通——真城面对、坦诚直言 5 业主需要小区安全——安全才是美梦的港湾 6 业主需要优美环境——好环境才有好心情 7 业主需要服务的方便快捷——琐事带来的是烦恼 8 业主需要看到员工的微笑——员工生机勃勃满面春风 9 业主需要家的感觉——胜似亲人一家人 10 业主需要超值享受——“这点费用交得很值” 3、 知爱——我们要用爱的伟大力量去爱业主。爱博大精深爱像阳光雨露滋润万物爱像山间流水令人心旷神怡。我们只有对业主爱得深厚我们的服务追求才会无怨无悔 我们要有博爱的胸怀 才容得下业主的一切。 4、 知事——知道物业管理服务工作具体事务只有知道要做什么事才能争取服务主动性物业管理服务最怕心中无数心中无数就会被动挨打。 5、 知为——知道每件服务工作怎么去做。既要符合法律、政策要求又要符合情理道德规范。物管企业要长期提倡向雷锋同志学习人人争做好人好事。 二 做好物业服务保证服务质量的五个方面 1、 追求物业管理服务质量——做到精益求精细致入微持续改进无可挑剔 2、 树立物业管理服务形象——语言带微笑的亲和力行为显文明的感染力 3、 提高物业管理服务能力——力求职业化、专业化员工做到一门精多门通 4、 讲究物业管理服务特色——根据业主的需要不断推出具有特色的个性化服务 5、 注重物业管理的服务效果——业主的满意率+惊喜+社会口碑 三 做好物业管理服务四点要求 1、 坚持物业管理服务目的的一致性。 2、 物业管理服务要有透明度。 3、 要保持物业管理优质的持久性、扩展性。 4、 加强物业管理服务的规范性。 物业管理管理的是物服务的是人通过对物的管理实现对人的服务。只有在这种理念的支配下才能真正做好物业管理工作。抓好服务质量提高业户满意率。"把温馨留给业户"为业户营造一个优雅、舒适、温馨的生活环境使业户心理上感受到文明、热情的服务这是社会发展对物业管理行业提出的新要求。 如何做好物业管理服务? 物业管理是一项以服务为本质以管理体现服务的工作。作为业主和客户谁都希望聘请到高水平的物业管理公司享受货真价实的优质服务。应该说好的物业管理主要体现在十个方面 服务态度——热情 物业管理属服务性行业服务的对象是人所以在服务中要一切从“以人为本”这个基本原则出发管理公司的员工应发自内心为业主、客户热情服务做到文明礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、动作雅观、称呼得当。 服务设备——完好 硬件设施的完好运行是实现高水平物业管理的先决条件。物业管理中的服务设备包括房屋建筑、机器设备(如空调、电梯)、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备等。对这些设备要使之始终处于完好状态保证使用。 服务技能——娴熟 服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功如工程人员应具备过硬的设备维护技术保安人员应具备过硬的治安消防本领管理人员应具备丰富的管理知识和专业知识。 服务项目——齐全 在做好物业管理综合服务所包含的必要内容之外物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度使业主、客户享受到尽善尽美的服务。 服务方式——灵活 物业管理除了做到规范管理、依法管理外还应设身处地地为业主、客户着想努力为业主、客户提供各种灵活的服务方式尽可能在办事手续、营业时间、服务范围等方面给业主、客户提供方便。 服务程序——规范 服务程序是指服务的先后次序和步骤它是物业管理重要内容之一。如电话接听程序、设备操作程序、装修审批程序、清洁程序等都要严格按次序一项接一项、一环扣一环紧急情况处理程序则能体现在事故隐患中能有效、及时进行处置保证业主、客户人身安全和物业财产安全。 服务标准——统一 服务标准是物业公司保证服务水平的具体表现。如礼仪标准、入室清洁标准、入室维修标准、绿化标准等从中体现出物业公司从业人员待人接物和工作要求的一致性以及展现给业主清洁美观的卫生环境等。 服务收费——合理 物业管理属有偿的服务行为但物业管理公司制定的综合服务收费标准应不高于政府规定的收费标准物业管理公司开展的特约服务和便民服务也应以满足业主、客户需要为目的不可乱收费或收费多服务少等。 服务制度——健全 物业管理应制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度以确保为业主、客户提供稳定的服务。 服务效率——快速 服务效率是向业主、客户提供服务的时限管理公司应尽量提高员工素质减少工作环节缩短办事时间提高服务效率。 如何做好物业管理工作? 如何做好高档写字楼的物业管理 一、高档写字楼应具备的环境 1、外部环境 1)本国本地区经济发展状况 2)政府的政策 3)市场供求关系 2、内部环境 1)地理位置 2)设施 3)人 二、如何做好物业管理工作 1、服务工作的方针安信快捷便技暖 1)安全 2)信誉 3)快捷 4)洁净 5)便利 6)技术技能、技巧 7)温暖 2、管理工作的方针简重效形通试约 1)简单 2)重点 3)效率 4)无形 5)沟通 6)试验 7)节约 3、管理应树立的观念 信息观念 法律观念 全局观念 细微观念 时间观念 环保观念 服务观念 人材观念 市场观念 学习观念 核算观念 风险观念 次序观念 发展观念 4、需注意的几个问题 卫生间 大堂与电梯 吸烟 巡视制度 户外户内广告 保险 应急措施 收费标准 客户通知 客户的选择 装修的控制 重要文件的签收 水牌与标志牌 5、个人体会 1)养成一个习惯 遇事要做记录好记性不如滥笔头 2)处理好两种关系 处理好与发展商业主的关系 处理好与客户业主的关系 3)介绍三种常用的方法 ·发现和解决问题的方法CE法 ·整理思路的方法MM法 ·打开思路的方法WBS 4牢记四项基本原则 ·以人为本、 ·以客唯尊、·服务至上、·管理为先
⑶ 社区怎样加强对物业管理工作指导
物业管理所从事的是对社区内配套设施的维护和保养，同时加强保安和消防管理，向居民提供生活和办公的安全保障。
搞好物业及周围环境的清洁，包括垃圾、各种废物、污水、雨水的排泄清除等，以求保持一个清洁卫生的环境，向居民提供一个整洁舒适的居住、办公环境。
做好物业管理区范围内的绿化建设和保养，也可以为社区提供一个良好的生态环境。我社区成立了以书记、主任为第一责任人的创卫工作领导小组，健全各种组织网络，制订管理制度，落实专人分管负责，任务层层分解，责任落实到人，小区内落实人员分块包干保洁，并定期组织检查考核，做到思想重视。
社区严格按照三幢楼配备一名保洁员的要求，共安置了24名保洁人员。
(3)怎样做好社区建设和物业管理工作扩展阅读：
采用一系列措施，服务居民
（一）社区改造要赢得居民舒心。积极向相关部门汇报协调，对辖区内供电、供水、供气等基础设施全面改造安装到位。
（二）加强垃圾果皮箱、公共亮化、绿化、文体器材等设施的日常管理和维护，以小区日新月异的变化赢得居民群众对社区物业服务工作的支持，营造舒心的居住环境，为物业服务工作的顺利推进打下基础。
（三）系列服务要赢得居民开心。社区将本着从居民的实际需求出发，除做好保洁、保安、护绿服务等项目外，不断向居家养老、看病就医等项目延伸，拓展便民利民服务领域。规范车辆停放，有效解决老居民小区停车难、停车乱的问题，给居民提供更加便捷的服务。
（四）公德教育要赢得居民贴心。进一步围绕市民公共道德素质提升开展工作，为社区物业服务提供。
一是向居民编发短信，提倡公民道德建设；二是加强对小区乱贴、乱停、乱放的环境整治，三是加大小区楼栋内的公益广告宣传发布力度，以寓意深刻的形式广而告之；四是对社区内各种不文明现象给予制止、纠正。
⑷ 怎样才能把物业管理做好
怎么做好物业管理
1、不断学习，现代化的物业管理工作，要求物业管理人员能够不断的学习先进的管理方式，随时保持一颗不断学习，要明白没有什么是一劳永逸的，只有不断的进步才能持续的将物业工作做好。
2、善用工具，物业工作面对的是整个小区很多复杂琐碎的事情，尤其是对于物业管理人员来说，细节问题处理不好的话，就很容易造成巨大损失的，尽量学会使用像微小区这样的物业管理系统，这样可以帮助处理物业管理工作，能够极大的提高工作效率。
3、合理排班，物业管理一定要了解物业工作中每个环节的工作情况，做到对每个岗位的了解，知道什么时段安排多少人，能够最大化发挥人力效率同时，一定要有不同的应急预案，保证人手充分的同时，出现紧急情况可以及时找到后备人员，像微小区这样的管理系统，最好是给每个员工配备好OA系统，这样可以帮助管理者对整个项目组进行系统化管理，精确的分配工作，随时能够联系上一些不在岗的员工。
⑸ 怎样才能做好物业管理
1、不断学习，现代化的物业管理工作，要求物业管理人员能够不断的学习先进的管理方式，随时保持一颗不断学习，要明白没有什么是一劳永逸的，只有不断的进步才能持续的将物业工作做好。
2、善用工具，物业工作面对的是整个小区很多复杂琐碎的事情，尤其是对于物业管理人员来说，细节问题处理不好的话，就很容易造成巨大损失的，尽量学会使用像微小区这样的物业管理系统，这样可以帮助处理物业管理工作，能够极大的提高工作效率。
3、建立一个长期的有效机制，结合小区业主和物业设施，配套出台管理方案，培训员工的责任意识以及服务理念，强化物业公司整体素质，灌输为小区服务是他们第一的目标理念，把小区管理好，治理好。
物业管理常见注意事项
1、收费不透明。很多物业公司收费都不透明，很多业主都不明白，这些物业费的根源在哪里。
2、服务不到位。物业费和服务不成正比，业主享受不到应有的服务，而且物业人员对于业主的态度蛮横无理。
3、物业人员管理涣散。有些物业人员基本都是混日子的，很多该清扫的地方都不清扫，只有业主举报才来清扫。
4、恶性循环。业主享受不到好的服务，那就拒缴物业费。没有物业费的收入来源，物业公司就不好好服务，导致恶性循环。
⑹ 如何加强社区规划、建设和管理
抓好城市社区建设，要加强社区基础配套设施建设。社区基础设施配套设施主要包括社区的园林绿化、道路交通、环卫和部分排水、供气等城市配套基础设施，以及教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理等公共服务设施。这些设施与社区居民的工作生活息息相关，其配建水平，必须与居住人口规模相适应。其中，公共服务设施要与住宅同步规划、同步建设和同期投入使用。推进城市社区的建设与发展，首先要必须集中力量重点建设与社区规模相适应的道路交通、污水垃圾处理设施、园林绿地和城市供水工程，以及相应的公共服务设施，创造一个设施配套、市容整洁、环境优美、管理规范的社区环境。要发挥规划的“龙头”作用，把社区基础设施建设纳入城市各类规划，统筹考虑、分步实施。在社区发展规划编制时，编制单位要严格按照建设部有关规定，根据城市总体规划、分区规划及其他城市专项规划的要求，统筹考虑安排与社区人口规模相适应的社区服务中心的建设用地，并与社区外围城市公用设施建设相衔接。要合理组织社区交通网络，减少交通环境的混乱交杂，并保证足够的停车场地；社区水、电、气供应要充足并形成网络，电信网、有线电视网、互联网要接入每家用户，市政管线宜地下埋设。城市规划管理部门在审批社区规划方案时，应广泛征求社区居民的意见和建设，并及时将规划审批结果予以公示，并通报给所在街道办事处以便监督建设单位按规划建设。 随着社区居民日益增长的物质文化生活要求，对城市社区的基础设施建设要求越来越高，仅靠政府财政投入这一渠道，已无法适应城市现代化的需要。解决制约社区建设与发展的资金问题，必须树立经营城市的理念，建立适应市场经济要求和城市社区建设需要的多元化投融资体制多渠道筹集资金。具体要做好以下四个方面工作：一是要进行市场化经营。社区基础设施和公用事业建设，要从单一公益型转变为公益型和经营开发型并举，建立灵活的投资回报机制，通过实行特权经营等手段，推行基础设施建设市场化经营。积极鼓励有条件的城市或社区组建市政公司设施建设投资公司等，引导社会资本、私人资本和境外资本投向社区垃圾、污水处理设施建设等，不断改善和提高居民的生活环境质量。二是要转变经营机制。对现有经营城市公用事业的企事业单位，要深化改革，转换机制，积极推进基础设施和市政公用设施的产业化经营。对城市大桥、污水处理、垃圾处理等设施，可公开招标确定投资者或经营者。对城市户外广告招牌及城市道路、桥梁、街区的冠名权等附着于城市的各类无形资产的经营权、使用权，可实行公开招标，推动城市建设产业化经营。对社区市政、绿化养护和环境卫生维护等，要建立责任制，通过招投标实行承包经营，降低补贴支出，提高管养水平。三是要多渠道加大资金投入。对社区基础设施建设的投入，各级城市政府要给予政策优惠，从财政资金中划拨一定比例予以优先支持。在城市社区建设及旧城改造时，要将社区的基础设施建设投资纳入开发成本进行预算，确保有足够资金投入。要推行政府土地收购储备制度，最大限度地盘活城市土地资产，提高土地级差收益，增加财政投入。四是要采取各种方式加快社区基础设施建设。要大力加强社区园林绿化建设，因地制宜，见缝插绿，提高社区绿化覆盖率。要调动各方面的积极性，发动和鼓励社区居民大力开展街头、街道两旁和住宅区周围的绿化和美化，提高绿化水平。要完善社区市政公用基础设施，加快社区主要道路的新建和扩建，下决心打通堵头、卡口、峰腰路段，加强小街小巷和人行道的铺装、覆盖和硬化彩化，大力扶持和优先发展公交事业。要统一制定管网改造计划，加强社区供水、供气、供电等设施建设。 为加强社区管理，必须进一步完善“两级政府、三级管理”的城市管理新体制。区（市、县）的建设行政主管部门要在街道设立社区建设管理站等派出管理机构或者派出管理人员，城建监察大队要向街道派驻城建监察中队，切实加强社区管理。要严厉查处社区内的各类违章建设，禁止乱搭盖、乱加层、乱设防盗网，以及占道经营、乱堆乱放乱停车等违法违规行为。要不断加强和完善小区物业管理，理顺物业管理公司和居委会的关系。物业公司作为经营性服务企业，要在社区居委会和社区业主委员会监督下，依照合同，做好社区物业的管理，其履行合同情况及管理服务水平应接受社区居委会和全体社区居民的监督。行业主管部门在物业管理企业资质年检时，应由社区居委会签署意见。通讯员：穆颖/昌图县规划局